So finden Sie einen geeigneten Immobilienmakler

Wer eine Immobilie kaufen will, stellt sich früher oder später die Frage: mit oder ohne Immobilienmakler? Haben Sie sich entschieden, sich von einem Experten unterstützen zu lassen, dann folgt bereits das nächste Problem, denn ein guter Immobilienmakler ist gar nicht so einfach zu finden. Wir verraten Ihnen, auf welche Kriterien Sie bei der Maklersuche besonders achten sollten, wie Sie den gewählten Fachmann beauftragen können und was in einen guten Maklervertrag gehört.

Welche Aufgaben übernimmt ein Immobilienmakler?

Das Wichtigste vorab: Egal ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen – einen Makler benötigen Sie hierfür nicht zwingend. Nichtsdestotrotz kann es durchaus sinnvoll sein, die Mehrkosten in Kauf zu nehmen und sich einen Experten ins Boot zu holen. Ein guter Immobilienmakler zeichnet sich durch eine hervorragende Marktkenntnis aus und unterstützt Käufer unter anderem bei den folgenden Aufgaben:

• Hilfe bei der Suche nach passenden Objekten / Immobilienvermittlung
• Kommunikation mit dem Verkäufer
• Zusammentragen von Unterlagen für die Finanzierung
• Beratung bei rechtlichen Dingen
• Preisverhandlungen
• Vorbereitung des Kaufvertrags
• Unterstützung bei Notartermin

Für Sie als Käufer ist dabei vor allem von Vorteil, dass ein erfahrener und gut vernetzter Immobilienmakler bereits auf ein großes Portfolio an verfügbaren Immobilien zurückgreifen kann. So finden Sie im Idealfall wesentlich schneller eine passende Immobilie als bei der Suche auf eigene Faust. Gerade wenn Sie eine Immobilie für die Eigennutzung suchen und aktuell noch zur Miete wohnen, geht das auch mit einer finanziellen Ersparnis einher. Berücksichtigen Sie diesen Vorteil bei Ihrer Entscheidung für oder gegen einen Makler.

Was kostet ein Immobilienmakler und wer zahlt ihn?

Früher haben Verkäufer nicht selten die gesamten Maklerkosten auf den Käufer abgewälzt. Dies ist mittlerweile nicht mehr möglich, da seit Dezember 2020 das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten greift. Dieses besagt, dass die Partei, die den Immobilienmakler per Alleinauftrag engagiert hat, zumindest die Hälfte der Maklerkosten übernehmen muss. Meist tragen Käufer und Verkäufer somit jeweils 50 Prozent der Kosten.

Es ist jedoch auch möglich, dass eine Partei freiwillig die Gesamtkosten übernimmt: Herrscht etwa ein Käufermarkt und sind Immobilien eher schwer an den Mann zu bringen, entscheiden sich viele Verkäufer dafür, die Maklercourtage zu übernehmen und so einen weiteren Kaufanreiz zu schaffen.

Übersicht: Maklergebühren der einzelnen Bundesländer beim Hauskauf

Wie hoch die Maklerkosten insgesamt ausfallen, hängt ganz davon ab, in welchem Bundesland der Kauf stattfindet. Dabei ist jedoch zu beachten, dass es sich lediglich um Richtwerte handelt. Grundsätzlich können Immobilienmakler und Besteller die Provision frei verhandeln.

Bundesland	Maklerprovision
Baden-Württemberg	7,14 %
Bayern	7,14 %
Berlin	7,14 %
Brandenburg	7,14 %
Bremen	5,95 %
Hamburg	6,25 %
Hessen	5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern	5,95 %
Niedersachsen	4,76–7,14 %*
Nordrhein-Westfalen	7,14 %*
Rheinland-Pfalz	7,14 %*
Saarland	7,14 %
Sachsen	7,14 %
Sachsen-Anhalt	7,14 %
Schleswig-Holstein	7,14 %
Thüringen	7,14 %*

* Es kann zu regionalen Unterschieden kommen.

Möchten Sie etwa in Sachsen-Anhalt ein Haus im Wert von 350.000 Euro kaufen, dann beläuft sich die Gesamtprovision für das Immobilienbüro auf 24.990 Euro. Da sich Käufer und Verkäufer die Courtage in der Regel teilen, müssten Sie voraussichtlich 12.495 Euro zahlen.

Wie finde ich einen guten Immobilienmakler?

Einen guten Makler zu finden, ist nicht gerade einfach. Das liegt vorrangig daran, dass die Berufsbezeichnung nicht geschützt ist und sich somit jeder am Maklergeschäft versuchen kann. Um als Immobilienmakler tätig zu sein, bedarf es aktuell lediglich einer Gewerbeerlaubnis nach Paragraf 34c Gewerbeordnung (GewO) sowie eines Gewerbescheins. Eine spezielle Ausbildung ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht nötig, es wird aber über eine Verschärfung der Zugangsvoraussetzungen diskutiert.

Dennoch gibt es einige Merkmale, woran Sie einen guten und zuverlässigen Makler erkennen können:

• Abgeschlossene Berufsausbildung (z. B. als Immobilienkaufmann oder Betriebswirt für Immobilienmanagement)
• Verbandsmitgliedschaften (z. B. im Immobilienverband Deutschland IVD oder im Bundesverband für die Immobilienwirtschaft BvfI)
• Zertifizierung nach DIN-Norm 15733 (gilt europaweit und bestätigt fachliche Kompetenz sowie Bindung an einen Moralkodex)
• Netzwerk / Größe des Kundenstamms
• Online-Bewertung
• Bestehende Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung
• Spezialisierungen und absolvierte Weiterbildungen (z. B. als Grundstücksmakler, Wohnungsmakler, Gewerbemakler, Makler für Luxus-Immobilien)

Wenn Sie einen oder mehrere Experten ins Auge gefasst haben, dann sollten Sie sich das angebotene Leistungsspektrum genau darlegen lassen. Je transparenter und detaillierter die Immobilienagentur ihr Tätigkeitsfeld beschreibt, desto sicherer können Sie sich sein, was Sie für Ihr Geld bekommen.

Maklervertrag: Wie beauftrage ich ein Maklerbüro?

Eines vorab: In der Vergangenheit konnten Maklerverträge auch mündlich oder per Handschlag abgeschlossen werden. Seit Inkrafttreten der Maklerreform Ende 2020 gilt jedoch, dass ein Maklervertrag immer der Textform bedarf. Anders als bei der Schriftform ist dazu jedoch nicht zwingend ein ausgedrucktes und unterzeichnetes Dokument nötig. Es genügt im Grunde auch eine WhatsApp-Nachricht oder eine E-Mail.

Arten von Maklerverträgen

Maklervertrag ist nicht gleich Maklervertrag, weshalb Sie hier besondere Sorgfalt walten lassen sollten. Denn je nach Vertragsart können Sie zeitgleich zusätzliche Experten mit der Objektsuche beauftragen oder sich selbst umsehen. Es wird zwischen den folgenden Vertragsarten unterschieden:

• Einfacher Maklerauftrag: Zwar wird ein Makler mit der Objektsuche beauftragt, doch kann der Käufer hier parallel dazu auch selbst nach passenden Immobilien suchen. Darüber hinaus kann der Käufer zeitgleich auch andere Makler beauftragen. Der Vertrag wird in der Regel auf unbestimmte Zeit geschlossen.
• Makleralleinauftrag: Ein Immobilienmakler wird mit der Objektsuche beauftragt, doch auch der Käufer kann sich auf eigene Faust umsehen. Weitere Makler können jedoch nicht mit demselben Auftrag betraut werden. In der Regel wird ein derartiger Vertrag für einen bestimmten Zeitraum geschlossen. Die Laufzeit liegt meist zwischen 3 und 8 Monaten.
• Qualifizierter Makleralleinauftrag: Einzig und allein der beauftragte Immobilienmakler kann nach Objekten suchen. Findet der Kaufinteressent durch Zufall eine passende Immobilie, muss er den Verkäufer an den Makler verweisen und später für die Provision aufkommen. Auch dieser Vertrag wird meist für einen festgelegten Zeitraum von mehreren Monaten geschlossen.

Auch wenn Sie beim einfachen Maklerauftrag mehrere Makler beauftragen können, ist dieses Vorhaben nur selten sinnvoll. Zwar zahlen Sie die eigentliche Maklercourtage nur einmalig an die Immobilienagentur, die eine passende Immobilie für Sie gefunden hat, doch sind auch die anderen Makler bereits für Sie tätig geworden und können Ihnen ihre Auslagen in Rechnung stellen. Dies führt am Ende natürlich zu Mehrkosten. Bedenken sollten Sie auch, dass ein einfacher Auftrag häufig nur wenig Motivation bei den beauftragten Experten hervorruft. Immerhin wissen diese, dass weitere Immobilienmakler im Spiel sind und dass sie damit das Risiko eingehen, am Ende ohne Courtage auszugehen. Da dieser nicht-exklusive Allgemeinvertrag meist auf unbestimmte Zeit geschlossen wird, lassen sich Immobilienmakler erfahrungsgemäß auch wesentlich mehr Zeit bei der Objektsuche. Sie sollten diese Option also nur dann wählen, wenn Sie nicht unter Zeitdruck stehen und viel Geduld mitbringen.

Welche Informationen gehören in den Maklervertrag?

Es gibt keine verbindlichen Vorgaben dazu, welche Informationen ein Maklervertrag beinhalten muss. Aus eigenem Interesse sollten Sie jedoch darauf achten, dass der Maklervertrag so detailliert wie möglich ausgestaltet ist: Je weniger Interpretationsspielraum er lässt, desto geringer ist das Risiko von späteren Missverständnissen oder Streitigkeiten.

Inhalt des Maklervertrags

• Art der Auftragsvergabe (einfacher Maklerauftrag, Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag)
• Informationen über Immobilienmakler und Käufer (Namen, Adressen)
• Detaillierte Beschreibung der vereinbarten Maklerleistungen
• Angaben zur Provision (Höhe, Zahlungsmodalitäten, Zahlungsziel)
• Angaben zu möglichen Aufwandsentschädigungen (z. B. Abrechnung bereits getätigter Auslagen, wenn Kauf nicht zustande kommt)
• Vertragslaufzeit und Verlängerungsoptionen
• Kündigungsmodalitäten
• Widerrufserklärung

Befristeter oder unbefristeter Maklervertrag: Was ist besser?

Gerade Alleinaufträge werden häufig als zeitlich befristete Verträge geschlossen, wobei die Laufzeit meist 3 bis 8 Monate beträgt. Dies hat sowohl Vorteile als auch Nachteile für Sie: So können Sie davon ausgehen, dass der Immobilienmakler sein Bestes gibt, um rechtzeitig eine passende Immobilie für Sie zu finden. Einen befristeten Maklervertrag können Sie allerdings nicht einfach so kündigen. Eine Kündigung können Sie nur aussprechen, wenn Sie einen guten Grund dafür haben. Verstößt der Makler etwa gegen seine vertraglichen Auflagen, ist eine außerordentliche Kündigung denkbar.

Einen unbefristet geschlossenen Maklervertrag können Sie hingegen verhältnismäßig einfach kündigen. Werfen Sie hierzu einen Blick in Ihren individuellen Vertrag und prüfen Sie, welche Kündigungsfristen bei Vertragsunterzeichnung vereinbart wurden.

Vor- und Nachteile eines Maklers beim Immobilienkauf

Die Suche nach einer geeigneten Immobilie ist alles andere als einfach: Zunächst müssen Sie eine Menge Zeit aufwenden, um Online-Portale und Zeitungsannoncen zu sichten. Anschließend müssen Sie einschätzen, ob der Preis wirklich gerechtfertigt ist oder ob das Objekt über Wert verkauft wird. Gerade wenn Sie Laie auf dem Gebiet sind, sollten Sie sich hierbei fachkundige Unterstützung holen. Sie riskieren sonst, einen überhöhten Preis zu zahlen.

Demgegenüber stehen natürlich die hohen Kosten für einen Immobilienmakler. Zwar zahlen Sie nur dann, wenn der Kauf erfolgreich abgeschlossen wurde, doch beläuft sich eine Maklerprovision gut und gerne auf mehr als 10.000 Euro. Behalten Sie dabei jedoch im Hinterkopf, dass ein erfahrener Makler Experte auf dem Gebiet ist und den Kaufpreis durch sein Verhandlungsgeschick im Bestfall noch etwas drücken kann. Auch läuft der Kauf über einen Immobilienmakler meist schneller ab, was nicht nur eine zeitliche, sondern auch eine finanzielle Ersparnis für Sie bedeuten kann.

Vorteile des Maklers beim Immobilienkauf

Nachteile des Maklers beim Immobilienkauf

Fazit: Immobilienvermittlung über einen Makler spart Zeit und Nerven

Gerade wenn Sie sich in der Immobilienbranche nicht auskennen oder wenn Ihnen schlicht die Zeit für die Objektsuche fehlt, sollten Sie dringend über einen Immobilienmakler nachdenken. Ein seriöser und erfahrener Immobilienmakler greift Ihnen bei der Suche nach der passenden Immobilie tatkräftig unter die Arme, hilft Ihnen bei der Wertermittlung und kann im besten Fall den Kaufpreis noch etwas nach unten schrauben. Nachteilig ist dabei nur, dass es noch immer einige schwarze Schafe in der Maklerbranche gibt, weshalb Sie die Suche nach einem fachkundigen Experten nicht auf die leichte Schulter nehmen sollten. Achten Sie dabei unter anderem auf eine aussagekräftige Agentur-Website, gute Online-Bewertungen sowie Aus- und Weiterbildungen.

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