Was ist das Wegerecht?

Um zum eigenen Grundstück zu gelangen, muss das des Nachbarn überquert werden: Bei einem solchen Szenario spielt das Wegerecht eine wichtige Rolle. Dabei ist zwischen herrschendem und dienendem Grundstück zu unterscheiden. Die Regelungen lassen sich in einem privaten Vertrag festhalten oder im Grundbuch vermerken. Mit dem Wegerecht sind Pflichten verbunden und unter Umständen gilt es, Kostenfragen zu klären. Wir geben Ihnen alle wichtigen Informationen an die Hand, die Ihnen zu diesem Thema bekannt sein sollten.

Herrschendes und dienendes Grundstück – das Prinzip des Wegerechts

Angenommen, ein großes Grundstück wird in 2 kleinere aufgeteilt. Das kann beispielsweise den Vorteil mit sich bringen, dass sich das in manchen Regionen rare Bauland besser nutzen lässt. Für einen der Eigentümer bedeutet es aber womöglich auch einen Nachteil. Das ist dann der Fall, wenn ihm ein öffentlicher Zugang zu seinem Grundstück fehlt. Die Lösung besteht darin, ihm ein Wegerecht einzuräumen. Hierbei ist eine Unterscheidung zwischen Geh- und Fahrtrecht zu treffen: Danach richtet sich, ob das Grundstück lediglich zu Fuß oder auch mit einem Kraftfahrzeug überquert werden darf.

In diesem Zusammenhang gibt es noch weitere wichtige Begrifflichkeiten. Die vom Wegerecht profitierende Fläche wird auch als herrschendes Grundstück bezeichnet. Durch den Zugang, der zu diesem Grundstück führt, entsteht auf dem Papier eine besondere Form, die an eine Pfeife erinnert. Alternativ dazu ist deswegen von einem Pfeifenstielgrundstück die Rede. Das Pendant dazu wird dienendes Grundstück genannt. Sofern keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden, können diese Personen das Wegerecht beanspruchen:

• Eigentümer
• Mitbewohner
• Mieter
• Pächter
• Kunden
• Besucher

Eine besondere Form ist das Notwegerecht. Es hat nur für eine bestimmte Dauer Bestand. Dem Grundstück fehlt dann vorübergehend ein öffentlicher Zugang. Voraussetzung für das Notwegerecht: Eine Alternative darf es nicht geben. Beispielsweise könnte eine solche Situation bei Straßenbauarbeiten eintreten. Während dieser Phase muss dem Nachbarn ein Wegerecht gewährt werden. Im Gegenzug steht dem Eigentümer des dienenden Grundstücks eine sogenannte Geldrente zu, die eine finanzielle Entschädigung meint. Für das Notwegerecht sind Einschränkungen denkbar. So entfällt etwa ein Fahrtrecht, wenn eine Parkmöglichkeit in unmittelbarer Nähe vorhanden ist.

Wegerecht: Grundbuch, privater Vertrag oder Baulast

Häufig werden die beiden Begriffe Wegerecht und Gewohnheitsrecht in einem Atemzug genannt. Korrekt ist dies aber nicht. Einem Gewohnheitsrecht liegt keine Vereinbarung zugrunde. Davon ist etwa dann die Rede, wenn es Eigentümer über viele Jahre hinweg dulden, dass der Nachbar ihr Grundstück nutzt, um zu seinem eigenen zu gelangen. Das allein bedeutet noch keinen Anspruch auf ein Wegerecht.

Vielmehr bedarf es einer wirksamen Vereinbarung, Dafür kann das Wegerecht ins Grundbuch eingetragen werden, was aber nicht zwingend notwendig ist. Akzeptanz erfährt auch eine mündliche Vereinbarung zwischen den beiden beteiligten Grundstückseigentümern. Die Regelungen lassen sich aber auch durch einen privatwirtschaftlichen Vertrag festhalten. In diesen Fällen haben die Inhalte nur zwischen beiden Parteien Gültigkeit. Somit müsste das Wegerecht bei Eigentümerwechsel neu verhandelt werden, da es ansonsten verfällt.

Häufig wird das Wegerecht ins Grundbuch eingetragen. Weil es sich dabei um eine Grunddienstbarkeit handelt, ist diese in Abteilung II unter dem Punkt „Lasten und Beschränkungen“ als ein dingliches Recht zu hinterlegen. Der Vermerk betrifft das dienende Grundstück und wird durch einen Notar beim Grundbuchamt veranlasst. Der Eigentümer muss dafür eine Einwilligungserklärung abgeben und den Lageplan mit einer Information zum Verlauf des Wegerechts einreichen. Der Grundbucheintrag umfasst folgende Details:

• vorgesehene Nutzung
• Angaben zu Personen, denen das Recht zugestanden wird
• inwieweit die Beteiligten die Unterhaltungskosten für den Weg tragen
• ggf. Höhe der Nutzungsentschädigung

Ein Wegerecht kann zudem als Baulast gelten. Dann wird es von der Stadt oder der Gemeinde eingefordert. Es ist also eine Vereinbarung zwischen einem Grundstückseigentümer und einer Behörde. Um ein Beispiel zu nennen: Ein Anwohner akzeptiert, dass ein öffentlicher Weg wie eine Feuerwehrzufahrt über sein privates Gelände verläuft. Eine solche Vereinbarung wird im Baulastenverzeichnis hinterlegt. Ihr ist entweder die Bitte um Einverständnis oder eine verpflichtende Ordnungsverfügung vorausgegangen.

Diese Kosten sind beim Wegerecht zu berücksichtigen

Wer das Wegerecht ins Grundbuch eintragen lässt, muss mit Kosten rechnen. Diese ergeben sich schon allein durch die Leistung des Notars. Die Höhe der aufzubringenden Summe ist über die Honorarordnung für Notare geregelt. Ihr liegt der Wert des Wegerechts zugrunde. Diesen wiederum ermittelt ein Sachverständiger, der dafür ein Verkehrswertgutachten anfertigt. In den meisten Fällen ist hierbei nur mit einem zweistelligen oder niedrigen dreistelligen Eurobetrag zu rechnen.

Der Eigentümer des im Falle eines Notwegerechts dienenden Grundstücks hat einen rechtlichen Anspruch auf eine Entschädigung. Die Höhe der Geldrente hängt davon ab, inwiefern die Nutzung der Immobilie durch das gewährte Wegerecht eingeschränkt wird. Je größer die Beeinträchtigung ist, desto höher fällt die Summe aus. Entstehen keine Nachteile, kann sich diese Zahlung auch erübrigen. Aufbringen muss die Geldrente der Eigentümer des herrschenden Grundstücks. Er kann sie monatlich oder einmal jährlich entrichten.

Keinen rechtlichen Anspruch auf eine solche Zahlung hat der Eigentümer, wenn er seinem Nachbarn das Wegerecht freiwillig einräumt. Allerdings besteht jederzeit die Möglichkeit, dass sich die beiden Parteien auf eine Entschädigung einigen und deren Höhe vertraglich festhalten. Das ist oftmals gängige Praxis. Möchten Sie so vorgehen, klären Sie alle wichtigen Punkte gewissenhaft im Vorfeld, um spätere Streitigkeiten auszuschließen.

Wegerecht: Pflichten und Gültigkeit

Mit dem Wegerecht gehen Pflichten einher. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist dazu angehalten, den Weg so schonend wie möglich zu benutzen. Er hat dementsprechend sicherzustellen, dass das Grundstück selbst sowie die dazugehörige Immobilie in keinerlei Weise beeinträchtigt werden und frei von Schäden bleiben. Um ein Beispiel dafür zu nennen: Dem Begünstigten ist es nicht gestattet, seinem Nachbarn durch das Parken seines Wagens die Zufahrt zu versperren. Umgekehrt muss der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Nutzung dulden und darf ebenfalls keine Wege blockieren.

Darüber hinaus gilt eine Instandhaltungspflicht. Dieser unterliegt – sofern keine andere Vereinbarung getroffen wurde – der vom Wegerecht Begünstigte. Er muss dann für die Pflege und die Schneeräumung im Winter Sorge tragen oder die Kosten übernehmen. Es sind jedoch ebenso alternative Abmachungen möglich. Anders verhält es sich, wenn ein Notwegerecht besteht. Dann sind beide Parteien gleichermaßen verpflichtet.

Hält sich der Inhaber des Wegerechts nicht an die Vereinbarungen, kann ihn der Eigentümer des dienenden Grundstücks im ersten Schritt abmahnen. Verstöße liegen etwa dann vor, wenn das Recht über Gebühr beansprucht wird. Beschädigt der Begünstigte das Eigentum des Nachbarn im Rahmen der Nutzung oder ist dieses für ihn nur eingeschränkt zugänglich, gilt auch das als unrechtmäßiges Vorgehen. Gleiches trifft zu, wenn von einem Geh- und Fahrtrecht Gebrauch gemacht wird, obwohl nur ein Gehrecht vorliegt.

Ist das Wegerecht im Grundbuch vermerkt, behält es dauerhaft seine Gültigkeit. Als Grunddienstbarkeit ist es nicht an eine bestimmte Person geknüpft. Das heißt: Das Wegerecht bleibt bei einem Eigentümerwechsel bestehen, sodass es der Käufer übernimmt. Es gibt jedoch auch Szenarien, durch die es erlischt. Das ist etwa dann möglich, wenn es zu einer Teilung des herrschenden Grundstücks kommt oder dieses mit einem anderen zusammengelegt wird – es ergibt sich also eine neue Situation, durch welche die Notwendigkeit des Wegerechts entfällt.

Eine Aufhebung ist jedoch auch denkbar. Dafür bedarf es einer Aufgabeerklärung durch den Eigentümer des herrschenden Grundstücks. Ohne diese ist eine Löschung des Wegerechts aus dem Grundbuch nicht möglich. Existiert nur eine vertragliche Vereinbarung, gilt diese lediglich für die beiden Unterzeichner. Sie erlischt bei einem Eigentümerwechsel. In diesem Fall wird eine neue Übereinkunft notwendig.

Fazit: Grundbucheintrag oder privater Vertrag – Parteien müssen abwägen

Wegerecht ist kein Gewohnheitsrecht. Akzeptiert ein Eigentümer stillschweigend über viele Jahre, dass sein Grundstück als Zufahrt dient, räumt das dem Nachbarn noch keine Ansprüche ein. Eine Vereinbarung ist in jedem Fall empfehlenswert. Beide Parteien sollten alle Modalitäten im Vorfeld klären. Zudem hat ein Wegerecht auch Konsequenzen. Das beginnt bereits beim Einfluss auf den Wert des dienenden Grundstücks. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks muss sich um die Pflege des Zugangs kümmern und eventuelle Kosten einplanen. Im Falle eines Notwegerechts sind beide Seiten dafür zuständig.

Ausgaben – wenn auch in überschaubarem Umfang – fallen zudem bei einer Eintragung ins Grundbuch an. Sie hat dafür den Vorteil, dass das Wegerecht bei einem Eigentümerwechsel weiterhin gilt. Dafür ist eine Aufhebung nicht ohne Weiteres möglich. Hier sind beide Parteien zum Abwägen veranlasst, um die aus ihrer Sicht beste Lösung zu wählen. So lässt sich die Voraussetzung für ein reibungsloses Miteinander und eine gute Nachbarschaft schaffen.

Bildnachweis: Eva Pruchova / Shutterstock.com