Mietkaution: Was hat es mit der Mietsicherheit auf sich?

Von der neuen Einrichtung bis hin zum kostspieligen Umzugsunternehmen: Wer in eine neue Wohnung zieht, muss einige Kosten einkalkulieren. Keinesfalls vergessen sollten Sie dabei die Mietkaution. Wann Sie diese zahlen müssen, wie hoch sie maximal sein darf und wann sich der Vermieter daran bedienen darf, erfahren Sie hier.

Was ist die Mietkaution?

Bei der Mietkaution handelt es sich um eine finanzielle Sicherheit für den Vermieter. Sollten Sie Ihre Miete nicht mehr zahlen können oder Schäden in der Immobilie anrichten, kann der Vermieter sich an der hinterlegten Kaution bedienen. Juristen sprechen in diesem Kontext auch von Mietsicherheit.

Zwar ist die Mietkaution nicht verpflichtend, doch kommt kaum ein Mietverhältnis ohne sie aus. Will Ihr Vermieter eine Kaution von Ihnen verlangen, muss dies mietvertraglich vereinbart sein. Steht diesbezüglich nichts im Mietvertrag, müssen Sie auch keine Kaution zahlen. Ihr Vermieter kann nicht nachträglich auf die Mietsicherheit bestehen.

Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?

Hierzulande genießen Mieter einen umfassenden Schutz. Dazu gehört auch, dass die Mietkaution nach oben hin gedeckelt ist. So darf Ihr Vermieter gemäß Paragraf 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nicht mehr als 3 Nettokaltmieten von Ihnen verlangen. Zusätzlich abgerechnete Betriebskosten dürfen nicht in die Berechnung der Mietkaution einfließen.

Beispiel: Die Kaltmiete für Ihre Traumwohnung soll 850 Euro betragen. Entsprechend darf der Vermieter maximal eine Kaution in Höhe von 2.550 Euro von Ihnen verlangen.

Wann muss die Mietkaution gezahlt werden?

Nicht selten wird der Mietvertrag einige Monate vor dem eigentlichen Umzugstermin unterschrieben. Die Mietkaution müssen Sie jedoch erst dann zahlen, wenn das Mietverhältnis offiziell beginnt. Das Datum der Vertragsunterzeichnung spielt hingegen keine Rolle.

Wie muss die Mietkaution gezahlt werden?

In welcher Form die Mietkaution zu zahlen ist, kann im Großen und Ganzen der Vermieter festlegen. Sie können dem Vermieter zwar Alternativen zur klassischen Barkaution vorschlagen, doch muss der Vermieter dem zustimmen. Dies sind mögliche Kautionsformen:

• Barkaution
• Mietkautionssparbuch
• Mietkautionsbürgschaft

Meist wird nach wie vor die traditionelle Barkaution gefordert. Hierbei übergeben Sie das Geld in bar und der Vermieter legt es für Sie auf einem gesonderten Mietkautionskonto an. Dies ist wichtig, denn die Kaution muss immer getrennt vom Privatvermögen des Vermieters angelegt werden. Alternativ können Sie das Geld auch selbst in Form eines Mietkautionssparbuchs anlegen und dieses an den Vermieter verpfänden. Auch eine Mietkautionsbürgschaft ist grundsätzlich möglich. Diese hat den Vorteil, dass eine Bank oder eine Versicherung als Bürge für Sie eintritt und im Schadensfall die Forderungen Ihres Vermieters für Sie begleicht. Hierbei umgehen Sie zwar die hohe Kautionszahlung, doch dafür fallen regelmäßige Gebühren an. Auch sollten Sie sich darüber bewusst sein, dass der Bürge das Geld im Falle eines Schadens nur auslegt. Am Ende wird er die Zahlung von Ihnen zurückfordern.

Nicht ablehnen kann Ihr Vermieter hingegen die Bitte um Ratenzahlung. Gemäß Paragraf 551 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) haben Sie das Recht, die Kaution in 3 gleichen Raten zu bezahlen. Die erste Rate ist dabei mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, also mit Zahlung der ersten Miete. Die beiden Folgeraten müssen Sie pünktlich zu Beginn der beiden darauffolgenden Monate überweisen.

In welchen Fällen darf der Vermieter auf die Kaution zugreifen?

Es gibt zahlreiche Gründe, die Vermieter dazu berechtigen, auf die hinterlegte Kaution zuzugreifen. Hierzu zählen unter anderem:

• Mietschulden
• Nicht gezahlte Betriebskosten
• Vom Mieter verursachte Mietschäden
• Verspätete Rückgabe der Wohnung und daraus entstandene finanzielle Einbußen für den Vermieter
• Nicht verrichtete Schönheitsreparaturen, zu denen der Mieter verpflichtet gewesen wäre

Wichtig ist jedoch: Im Normalfall darf sich der Vermieter erst nach Ablauf des Mietverhältnisses an der Kaution bedienen. Besteht das Mietverhältnis noch, ist ein Rückgriff auf die hinterlegte Mietsicherheit eher schwierig. Hierzu muss die Forderung entweder unstrittig oder rechtlich festgestellt sein. Das bedeutet: Macht der Vermieter Mietschäden geltend und legt der Mieter gegen diese Forderung Widerspruch ein, so gilt sie als bestritten. In dem Fall muss in der Regel ein Gericht feststellen, ob der Mieter wirklich für die Schäden verantwortlich ist. Erst wenn die Richter urteilen, dass der Mieter für die Schäden geradestehen muss, kann sich der Vermieter unter Umständen trotz des laufenden Mietverhältnisses an der Kaution bedienen.

Einfacher ist der Zugriff auf die Mietkaution, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. In diesem Fall kann der Vermieter etwaige Schäden mit der Kaution verrechnen.

Bis wann muss die Mietkaution zurückgezahlt werden?

Nach Ende des Mietverhältnisses steht dem Vermieter der gängigen Rechtsprechung zufolge eine 6-monatige Prüfungs- und Überlegungsfrist zu. In Stein gemeißelt ist diese Frist jedoch nicht, da es keine klare gesetzliche Vorgabe gibt. In dieser Zeit kann der Vermieter die Wohnung umfassend kontrollieren, prüfen, ob der Mieter alle ihm übertragenen Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß ausgeführt hat, und auch abwarten, ob er die letzte Nebenkostenabrechnung begleicht.

Liegen dem Vermieter noch nicht alle Rechnungen vor, um eine abschließende Nebenkostenrechnung zu erstellen, so darf er zumindest einen Teil der Kaution auch für bis zu 12 Monate nach Ende des Mietverhältnisses einbehalten. Etwaige Schäden können schließlich mit der Kaution verrechnet werden. Findet der Vermieter keine Schäden und sind auch keine Forderungen offen, erhält der Mieter die gesamte Kaution inklusive Zinsen zurück.

Vermieter zahlt Kaution nicht zurück– was tun?

In der Regel ist ein Umzug mit hohen Kosten verbunden. Besonders ärgerlich ist es dann, wenn der ehemalige Vermieter sich sehr viel Zeit mit der Rückzahlung der Kaution lässt. Sind bereits mehr als 6 Monate vergangen, sollten Sie Ihren Vermieter schriftlich dazu auffordern, die Kaution zurückzuzahlen. Um den Zugang des Schreibens belegen zu können, sollten Sie hierfür ein Einwurfeinschreiben oder ein Einschreiben mit Rückschein wählen.

Setzen Sie Ihrem Ex-Vermieter auch eine angemessene Frist zur Rückzahlung und machen Sie deutlich, dass Sie rechtliche Schritte einleiten werden, falls Ihr Vermieter Ihrer Aufforderung nicht nachkommen sollte. Weigert sich der Vermieter beharrlich, Ihnen die Kaution zurückzuerstatten, sollten Sie sich anwaltliche Hilfe holen. Im äußersten Fall muss der Anwalt Ihre Ansprüche gerichtlich durchsetzen.

Fazit: Ohne Kaution keine Mietwohnung

Zwar ist die Kaution nicht verpflichtend, doch werden Sie kaum einen Mietvertrag ohne Kaution finden. Vermieter sichern sich so unter anderem gegen Mietrückstände und Mietschäden ab. Doch bei der Kaution sind strenge Regeln einzuhalten: So darf sie nicht mehr als 3 Nettokaltmieten betragen und Vermieter dürfen meist auch erst nach Ende des Mietverhältnisses darauf zugreifen. Hierbei hat der Vermieter rund 6 Monate Zeit, um die Wohnung auf Schäden zu prüfen. Ist diese Frist abgelaufen, muss die Kaution entweder in voller Höhe oder abzüglich der Forderungen zurückerstattet werden.

Bildnachweis: Halfpoint / Shutterstock.com