Ein Modellhaus und eine Treppe aus Münzen als Symbol für die Restschuld beim Baudarlehen

Die Restschuld beim Baudarlehen

Eine Immobilienfinanzierung zahlen Sie über einen langen Zeitraum zurück. In der Regel ist das Darlehen nach der ersten Sollzinsbindungsfrist noch nicht vollständig getilgt, sodass eine Restschuld bleibt. Im Folgenden erfahren Sie, von welchen Faktoren die Höhe des Schuldbetrages abhängig ist, wie Sie die Restschuld berechnen und was bei einem Hausverkauf mit dem Restsaldo passiert.

Was ist die Restschuld?

Bleibt nach Ablauf der vereinbarten Zinsfestschreibung ein Sollsaldo, handelt es sich dabei um die Restschuld. Wie Sie mit dem Restsaldo verfahren, entscheiden Sie kurz vor Auslaufen der Sollzinsbindung. Sie können den Kredit umschulden, ablösen oder beim gleichen Kreditgeber prolongieren, sofern dieser ein entsprechendes Angebot unterbreitet.

Tipp

Wenn Sie eine Anschlussfinanzierung planen, sollten Sie idealerweise einige Monate vor Auslaufen der Zinsbindung Konditionen vergleichen, um sich einen attraktiven Zinssatz zu sichern.

Wie berechnet man die Restschuld?

Die Restschuld ist von verschiedenen Faktoren abhängig:

  • Höhe des Darlehens
  • Zinsbindungsdauer
  • Tilgungssatz
  • Zinssatz

Im Idealfall nutzen Sie einen Restschuld-Rechner, um zu prüfen, wie hoch Ihr Schuldbetrag nach einer bestimmten Laufzeit noch ist.

Für die Restschuld gilt folgende Formel:

Ursprünglicher Kreditbetrag – geleistete Tilgung = Restschuld

Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die Tilgung aus dem Tilgungssatz und den wegen der im Zeitablauf sinkenden Restschuld ersparten Zinsen zusammen – die Tilgung steigt also im Laufe der Rückzahlungszeit stetig an. Mit einem Kreditrechner können Sie verschiedene Varianten berechnen und sich einen Zins- und Tilgungsplan anzeigen lassen, der Auskunft über die Restschuld und die monatlichen Tilgungsanteile gibt.

Gut zu wissen

Wer seine Baufinanzierung innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig zurückzahlen möchte, wählt ein Volltilgerdarlehen. Hier wird so gerechnet, dass nach Ablauf der Frist keine Restschuld verbleibt. Für den Kreditnehmer bedeutet das eine hohe Tilgung.

Welchen Einfluss haben Zins und Tilgung auf die Restschuld?

Zahlen Sie Ihre Baufinanzierung mit einer Annuität zurück, bleibt die monatliche Kreditrate stets gleich. Lediglich der Zins- und Tilgungsanteil innerhalb der Rate verändert sich jeden Monat. Im Laufe der Zeit wird die Zinsbelastung geringer und die Tilgung steigt um diese Ersparnis an. Aus einem niedrigen Zinssatz resultiert also eine geringere Tilgung und damit eine höhere Restschuld am Ende der Zinsbindung.

Das folgende Beispiel verdeutlicht dies:

Es handelt sich um ein Darlehen über 200.000 Euro mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Tilgung von 2 Prozent. Verglichen wird die Restschuld am Ende der Zinsbindung bei Zinssätzen von 1,5 und 2 Prozent:

EckdatenZinssatz 1,0 %Zinssatz 2 %
Darlehensbetrag200.000 €200.000 €
Rate500 €666,67 €
Zinszahlungen während der Laufzeit17.950,09 €35.760,08 €
Tilgung während der Laufzeit42.049,91 €44.240,32
Restschuld am Ende der Zinsbindung157.950,09 €155.759,68
Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung40 Jahre und 7 Monate34 Jahre und 9 Monate

Das Beispiel zeigt, dass der Zinssatz einen Einfluss auf die Höhe der Restschuld und damit auch auf die Laufzeit des Darlehens hat.

Tipp

Wenn Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt – etwa bei Beginn der Rente – schuldenfrei sein möchten, sollten Sie neben der monatlichen Belastung auch die Restschuld am Ende der Zinsbindung im Blick haben. Mit einem Kreditrechner haben Sie die Möglichkeit, verschiedene Varianten zu prüfen und die beste Finanzierung für Ihr Vorhaben auszuwählen.

Wann kann ich die Restschuld ablösen?

Endet die Zinsfestschreibung, können Sie die Restschuld ablösen. Wollen Sie Ihr Darlehen während der Zinsbindungsfrist und nach weniger als 10 Jahren ablösen, muss die Bank damit einverstanden sein. In diesem Fall ist das Kreditinstitut berechtigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung zu stellen. Der Kreditgeber hat damit gerechnet, dass Sie den Kredit für den vereinbarten Zeitraum Monat für Monat zurückzahlen. Bei einer vorzeitigen Ablösung entsteht der Bank ein Zinsverlust, den sie an den Kreditgeber weitergibt.

Gut zu wissen

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht nach einer Laufzeit von 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht vor, auch wenn der Kredit noch länger festgeschrieben ist. Wollen Sie die Restschuld ablösen, können Sie dann mit einer Frist von 6 Monaten kündigen und den Kredit vorzeitig zurückzahlen.

Was passiert bei einem Hausverkauf mit der Restschuld?

Nicht immer verläuft im Leben alles wie geplant und vielleicht möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, obwohl der Kredit noch nicht zurückgezahlt ist. Bei einem Verkauf ist die Bank verpflichtet, Sie vorzeitig aus dem Kreditvertrag zu entlassen. Sie lösen das Darlehen dann mit dem Erlös aus dem Hausverkauf ab. Auch in diesem Fall steht dem Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung zu.

Übernimmt der Käufer Ihre Finanzierung, können Sie die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung umgehen.

Fazit: Finanzierung genau kalkulieren und Restschuld berechnen

Wer einen Kredit aufnimmt, hat in der Regel vor allem die Höhe der monatlichen Belastung im Blick. Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um ein langfristiges Darlehen, sodass Sie auch auf die Restschuld am Ende der Zinsbindung achten sollten. So wissen Sie bereits bei Kreditaufnahme, wie hoch Ihr Schuldsaldo am Ende der Darlehenslaufzeit sein wird, und können genau planen.

Rechnen Sie bei Ablauf der Zinsbindung mit einem hohen Geldeingang – etwa aus einer Lebensversicherung –, mit dem Sie den Kredit zurückzahlen wollen, sollte die Restschuld dem erwarteten Betrag entsprechen. Im Idealfall haben Sie Ihre Finanzierung bis zum Eintritt der Rente vollständig zurückgezahlt. Eine Alternative ist ein Volltilgerdarlehen, bei dem am Ende der Sollzinsbindung keine Restschuld bleibt.

Bildnachweis: Monster Ztudio / Shutterstock.com

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