Leeres Bauland, was gibt es Wissenswertes vor dem Erwerb?

Bauland – Wissenswertes rund um den Erwerb eines Baugrundstücks

Wer ein eigenes Haus bauen möchte, macht sich auf die Suche nach einem passenden Grundstück. Doch nicht auf jedem Land darf gebaut werden. Im folgenden Artikel erfahren Sie, welche Arten von Bauland es gibt, worauf Sie beim Kauf achten sollten und warum die Baulandpreise stark variieren.

Wann handelt es sich um Bauland?

Ein einzelnes Grundstück oder auch mehrere zusammenhängende Grundstücke werden als Bauland bezeichnet. Das Grundstück muss aufgrund seiner Beschaffenheit dazu geeignet sein, Häuser darauf zu errichten. Zudem ist eine rechtliche Erlaubnis zur Bebauung erforderlich.

Welche Arten von Bauland gibt es?

Die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) definiert 4 unterschiedliche Kategorien von Bauland:

  • Bauland
  • Bauerwartungsland
  • Fertigbauland
  • fertiges, freies Bauland

Bauland

Sobald eine Fläche in den Bebauungsplan aufgenommen wird, handelt es sich um Bauland. Vollständig erschlossen ist das Land deshalb jedoch nicht unbedingt. Das heißt, die Verlegung von Strom- und Wasserleitungen, der Bau von Abwasserkanälen und der Anschluss an das öffentliche Stromnetz müssen meist noch erfolgen. Erst nach der Erschließung ist das Grundstück baureif und Sie dürfen mit dem Bau beginnen.

Gut zu wissen:

Dem Bebauungsplan können Sie entnehmen, welches Haus auf dem Grundstück gebaut werden darf. Legen Sie am besten schon vor der Suche nach einem geeigneten Bauplatz fest, wie Ihr Traumhaus aussehen soll. Aufgrund der konkreten Abmessungen sehen Sie, ob ein Bau auf dem favorisierten Grundstück möglich ist. Eine wichtige Rolle spielen unter anderem die Geschosszahl und die Dachform.

Bauerwartungsland

Flächen, die der Flächennutzungsplan als zukünftiges Bauland ausweist, werden als Bauerwartungsland bezeichnet. Ob und zu welchem Zeitpunkt die Gemeinde diese Flächen in Bauland umwandelt, steht jedoch nicht fest. Wenn Sie sich für den Kauf von Bauerwartungsland entscheiden, können Sie also nicht sicher sein, dass eine spätere Bebauung auch tatsächlich möglich ist. Deshalb haben diese Flächen eher den Charakter eines Spekulationsobjekts.

Fertigbauland

Bei Fertigbauland liegen alle rechtlichen Voraussetzungen vor, um die Baugenehmigung einzureichen und mit dem Bau zu beginnen. Vollständig erschlossen ist Fertigbauland üblicherweise jedoch ebenfalls noch nicht, sodass Bauherren sich anteilig an den Erschließungskosten beteiligen müssen.

Fertiges, freies Bauland

Diese Grundstücke sind vollständig erschlossen, der Bebauungsplan steht fest. Im Kaufpreis für die Grundstücke sind die Erschließungskosten bereits enthalten. Vor allem in Neubaugebieten wird fertiges, freies Bauland zum Kauf angeboten.

Tipp

Wenn Sie auf der Suche nach einem geeigneten Baugrundstück sind, ist nicht nur die Art des Baulandes wichtig: Nur bei einem selbstständigen und vermessenen Grundstück werden Sie als alleiniger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Handelt es sich um ein Grundstücksteil, das noch nicht vermessen wurde, sollte der Grundstückskaufvertrag einen exakten Lageplan enthalten, in dem Ihr Teilstück genau gekennzeichnet ist.

Wie ist der Ablauf bei der Beantragung von Bauland?

Wenn Sie bereits ein Grundstück besitzen, das Sie bebauen möchten, müssen Sie bei der zuständigen Behörde die Umwandlung in Bauland beantragen. Ohne Zustimmung der Gemeinde ist dies nicht möglich. Bedenken Sie, dass Sie mit dem Baubeginn warten müssen, bis Sie eine Nachricht der Gemeinde erhalten haben.

Idealerweise klären Sie mit einer Bauvoranfrage, ob mit einem positiven Bescheid zu rechnen ist. Gibt es in der Gegend rund um das Ackerland keine Infrastruktur und liegt das Grundstück am Rand oder außerhalb einer Gemeinde, sind die Chancen gering. Verfügt die Gemeinde jedoch über keine ausreichenden Neubauflächen und wurden in der Nachbarschaft bereits Häuser gebaut, sind die Aussichten auf einen positiven Bescheid gut.

Worauf sollte ich beim Kauf von Bauland achten?

Bevor Sie sich für einen Bauplatz entscheiden, sollten Sie das Grundstück genau in Augenschein nehmen. Idealerweise besichtigen Sie den Baugrund mehrfach zu verschiedenen Tageszeiten, um sich ein Bild von der Infrastruktur und der Verkehrssituation zu machen. Bedenken Sie, dass an Wochenenden die Lärmbelästigung in der Regel deutlich geringer ist, sodass sich ein Besuch zu den Hauptverkehrszeiten empfiehlt.

Erkundigen Sie sich im Rahmen des Bebauungsplans auch nach langfristigen Projekten. Eventuell sind neue Straßen oder andere Anlagen geplant, die den Wert Ihres Grundstücks im Nachhinein mindern.

Wichtige Fragen, die Sie bei der Suche nach einem Bauplatz berücksichtigen sollten:

  • Gibt es bereits einen Bebauungsplan?
  • Welche Beschränkungen enthält der Bebauungsplan? Können Sie Ihr Vorhaben realisieren?
  • Bestehen Beschränkungen bei der Nutzung des Baulands?
  • Ist das Land bereits erschlossen oder müssen Sie mit weiteren Kosten rechnen?
  • Wie ist das Grundstück gelegen? Bei einer Hanglage sind die Bebauungsmöglichkeiten unter Umständen eingeschränkt.
  • Ist die Lage unverbaubar?
  • Wie ist die Bodenbeschaffenheit? Im Zweifel empfiehlt sich ein Bodengutachten eines Geologen vor Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Wie hoch sind die Kosten für Bauland?

Die Baulandpreise variieren stark und sind vor allem von der Lage abhängig. Nach Angaben des Statistikportals „Statista“ lag Berlin mit einem Quadratmeterpreis von 1.329 Euro im Jahr 2019 im Vergleich aller Bundesländer auf dem Spitzenplatz. Im Vergleich dazu waren die Preise mit 49,70 Euro in Thüringen deutlich günstiger.

Die Preise für baureifes Land im Überblick:

BundeslandQuadratmeterpreis Bauland in Euro
Berlin1.328,50
Hamburg1.157,90
Bayern301,80
Bremen252,70
Hessen232,20
Baden-Württemberg227,40
Nordrhein-Westfalen143,60
Rheinland-Pfalz135,90
Schleswig-Holstein133,20
Brandenburg117,40
Niedersachsen96,80
Sachsen96,50
Saarland83,70
Mecklenburg-Vorpommern56,10
Sachsen-Anhalt52,20
Thüringen49,70

(Quelle: Statista, Baulandpreis nach Bundesland)

Fazit – mit guter Planung das passende Bauland finden

Ob ein Grundstück bebaut werden darf, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wer risikobereit ist, entscheidet sich für Bauerwartungsland, das in der Regel zu attraktiven Preisen zu haben ist. Doch ob und wann daraus baureifes Land wird, ist nicht absehbar. Wenn Sie sofort mit dem Bau starten möchten, ist fertiges, freies Bauland die beste Wahl. Die Grundstücke sind bereits voll erschlossen und die Erschließungskosten sind im Preis enthalten, sodass keine weiteren Kosten auf Sie zukommen.

Entscheiden Sie sich nicht zu schnell für einen Bauplatz, sondern prüfen Sie Lage und Verkehrsanbindung genau. Wichtig ist auch die langfristige Planung der Gemeinde in dem Baugebiet. Schauen Sie sich die Details des Bebauungsplans an, damit Sie nach Baubeginn keine bösen Überraschungen erleben und nicht im ungünstigsten Fall eine große Hauptverkehrsstraße an Ihrem Grundstück vorbeiführt.

Bildnachweis: JohannesS / Shutterstock.com

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