Mietrendite berechnen: Wie geht das und wozu ist es nötig?

Wenn Sie Aktien kaufen, sehen Sie sich vorab Renditeprognosen von Experten an? Und bei einem Tagesgeldkonto legen Sie Wert auf die Höhe der Zinsen? Ganz ähnlich sollten Sie auch beim Kauf von Immobilien vorgehen. Denn nur wer die Mietrendite vorab genau berechnet, kann teure Fehlkäufe vermeiden.

Was ist die Mietrendite?

Bei der Mietrendite handelt es sich um eine der wichtigsten Kennzahlen beim Immobilienkauf. Sie kommt vorrangig dann zum Einsatz, wenn eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft werden soll. Die Mietrendite hilft Ihnen dabei, besser einschätzen zu können, ob die Investition sich langfristig lohnt oder ob eine Immobilie über Wert verkauft wird.

Brutto- und Nettomietrendite: Was ist der Unterschied?

Bei der Berechnung der Mietrendite wird zwischen 2 verschiedenen Kennzahlen unterschieden:

• Bruttomietrendite: Hierbei handelt es sich um eine stark vereinfachte Formel, die lediglich den Kaufpreis sowie die zu erwartende Bruttomiete berücksichtigt. Faktoren wie Kaufnebenkosten, Instandhaltungsrücklage oder Sonstiges spielen bei der Bruttomietrendite keine Rolle. Das Ergebnis ist stark vereinfacht und sollte lediglich zur ersten Orientierung genutzt werden.
• Nettomietrendite: Die Nettomietrendite ist zwar schwieriger zu berechnen, dafür aber wesentlich genauer. Hierbei wird versucht, die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben möglichst genau zu beziffern und gegenüberzustellen. Als Resultat erhalten Sie eine relativ präzise Einschätzung Ihrer zu erwartenden Rendite unter Berücksichtigung möglichst vieler Kosten.

Beide Kennzahlen haben Ihre Daseinsberechtigung: Haben Sie gerade erst mit der Suche nach einer passenden Kapitalanlage begonnen und durchstöbern Sie Immobilienportale, so kann Ihnen die Bruttomietrendite dabei helfen, den Markt zu sondieren. Sind Sie dann bereits einen Schritt weiter und haben Sie ernsthaftes Interesse an einer bestimmten Immobilie, so sollten Sie sich die Zeit nehmen und auch die Nettomietrendite bestimmen. Sie werden überrascht sein, wie sehr die beiden Werte voneinander abweichen.

Bruttomietrendite berechnen

Die Formel für die Bruttomietrendite ist verhältnismäßig einfach und lautet:

Bruttomietrendite = jährliche Kaltmiete / Kaufpreis x 100

Beispiel: Sie finden auf einem Onlineportal eine kleine, gut gelegene 2-Zimmer-Wohnung (56 Quadratmeter) zu einem Kaufpreis von 105.000 Euro. Da Sie die Wohnung vermieten möchten, werfen Sie als Nächstes einen Blick in den örtlichen Mietspiegel. Dieser sieht eine Miete von 8,50 Euro pro Quadratmeter vor, weshalb Sie die jährliche Kaltmiete mit (8,50 Euro x 56 Quadratmeter x 12 Monate =) 5.712 Euro ansetzen. Die Bruttomietrendite berechnen Sie anschließend wie folgt:

5.712 € / 105.000 € x 100 = 5,4 %

Die Bruttomietrendite sollte über 5 Prozent betragen, wobei ein pauschaler Wert kaum zu nennen ist. Gerade in innerstädtischen Lagen müssen Sie häufig aufgrund der hohen Nachfrage und der stark steigenden Immobilienpreise mit niedrigeren Renditen rechnen.

Nettomietrendite berechnen

Die Nettomietrendite ist wesentlich komplexer, da hier auch Faktoren wie Kaufnebenkosten oder nicht umlagefähige Betriebskosten einkalkuliert werden. Um sie berechnen zu können, müssen Sie im ersten Schritt den Jahresreinertrag beziehungsweise die Nettomiete ermitteln. Hierzu ziehen Sie die jährlichen Ausgaben von den jährlichen Mieteinnahmen ab.

Zu den Ausgaben gehören:

• Instandhaltungskosten (grober Richtwert: 10 € pro qm und Jahr)
• Instandhaltungsrücklage (grober Richtwert: 1 % des Kaufpreises)
• Verwaltungskosten

Zurück zum Beispiel: Da Sie bisher wenig Erfahrung mit Immobilien gesammelt haben und den Instandhaltungsaufwand für Ihr Wunschobjekt nicht überdurchschnittlich hoch einschätzen, setzen Sie die jeweiligen Richtwerte an. Ihre jährlichen Verwaltungskosten schätzen Sie auf 300 Euro. Das ergibt den folgenden Jahresreinertrag:

Jahreskaltmiete	5.712 €
./. Instandhaltungskosten	560 €
./. Instandhaltungsrücklage	1.050 €
./. Verwaltungskosten	300 €
= Jahresreinertrag	= 3.802 €

Das bedeutet, dass Ihnen nach Abzug aller Kosten pro Jahr Mieteinnahmen von 3.802 Euro bleiben.

Die Formel, um nun die Nettomietrendite zu berechnen, lautet wie folgt:

Nettomietrendite = Jahresreinertrag / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100

Die Kaufnebenkosten betragen etwa 10 bis 15 Prozent und setzen sich aus den folgenden Posten zusammen:

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchgebühren
• Maklerprovision

Zurück zum Beispiel: Sie gehen von Kaufnebenkosten in Höhe von 12 Prozent aus, was bei einem Kaufpreis von 105.000 Euro etwa 12.600 Euro entspricht. Die Nettomietrendite für das Objekt Ihrer Wahl beträgt also:

3.802 € / (105.000 € + 12.600 €) x 100 = 3,2 %

Sie sehen: Während die Bruttomietrendite mit über 5 Prozent noch vielversprechend klingt, verheißt die Nettomietrendite mit 3,2 Prozent direkt ein weniger gutes Geschäft. Dabei ist dies leider die realistischere Zahl. Als Faustregel können Sie sich merken, dass die Nettomietrendite im Idealfall einen Wert von 3,5 Prozent überschreiten sollte. Auch hier gilt jedoch, dass weitere Faktoren wie die Attraktivität der Lage und die mögliche Wertsteigerung berücksichtigt werden sollten.

Wie genau ist die Nettomietrendite?

Obwohl es sich bei der Nettomietrendite um eine verhältnismäßig genaue Kennzahl handelt, sollten Sie die Zahl nicht völlig unhinterfragt lassen. So bleiben bei der klassischen Berechnung beispielsweise zusätzliche Kosten wie die Kreditzinsen außen vor. Auch die Versteuerung der Mieteinnahmen wird nicht berücksichtigt. Dasselbe gilt für Risiken wie Mietausfälle und Leerstandsphasen.

Seien Sie sich daher bewusst, dass es sich bei der Nettomietrendite nur um einen Näherungswert handelt, und stellen Sie sich darauf ein, dass Ihre tatsächliche Rendite am Ende abweichen wird. Bösen Überraschungen können Sie vorbeugen, indem Sie versuchen, wirklich alle relevanten Kostenfaktoren einzubeziehen und sowohl Ausgaben als auch Einnahmen möglichst genau zu beziffern.

Muss ich die Nettomietrendite nur bei Kapitalanlage-Immobilien berechnen?

Mithilfe der Nettomietrendite können Anleger besser einschätzen, ob sich ein Immobilieninvestment langfristig lohnt oder ob eine Immobilie über Wert angeboten wird. Suchen Sie hingegen eine Wohnung oder ein Haus zur Eigennutzung, ist die Kennzahl nicht ganz so relevant. Hier spielen zahlreiche weitere Faktoren eine Rolle, wie etwa die Lage der Immobilie oder die Ausstattung. Kurzum: Dass die Immobilie den persönlichen Anforderungen entspricht, ist bei der Eigennutzung sehr viel wichtiger als bei Kapitalanlagen. Daher sind zahlreiche Käufer hier gewillt, etwas mehr Geld auf den Tisch zu legen.

Nettomietrendite versus Eigenkapitalrendite

Neben Brutto- und Nettomietrendite können Sie auch die Eigenkapitalrendite nutzen, um ein Immobilieninvestment besser einschätzen zu können. Die Formel hierfür lautet:

Eigenkapitalrendite = (Nettomietertrag p. a. – Kreditzinsen p. a.) / Eigenkapital x 100

Der Unterschied zur regulären Mietrenditeberechnung besteht darin, dass hierbei auch das eingebrachte Eigenkapital eine Rolle spielt. Vereinfacht gesagt verrät Ihnen diese Kennzahl, ob Ihr Geld hier gut investiert ist oder nicht. Die zu erwartende Eigenkapitalrendite können Sie im Anschluss an die Berechnung mit der zu erwartenden Rendite anderer Anlageoptionen vergleichen. So können Sie besser einschätzen, ob die Immobilie Ihrer Wahl ein vielversprechendes Investment ist oder ob Ihr verfügbares Vermögen besser in Aktien oder Anleihen angelegt wäre.

Fazit: Mietrendite als wichtige Kennzahl für Kapitalanlage-Immobilien

Während bei Selbstnutzer-Immobilien häufig auch das Gefühl eine wichtige Rolle spielt, sollten Sie bei Kapitalanlage-Immobilien besser vollständig auf Ihren Verstand hören. Denn nur wenn die zu erwartenden Mieteinnahmen in einem guten Verhältnis zu Ihren Ausgaben stehen, schreiben Sie am Ende auch wirklich schwarze Zahlen. Während die Bruttomietrendite Ihnen einen schnellen Überblick verschafft, sollten Sie bei ernsthaftem Interesse an einer Immobilie die Berechnung der Nettomietrendite in keinem Fall überspringen. Greifen Sie zum Taschenrechner, versuchen Sie, Einnahmen und Ausgaben möglichst genau einzuschätzen, und berechnen Sie so, wie viel Ihre Kapitalanlage langfristig abwirft.

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