Eine Frau betrachtet den Grundschuldbrief

Grundschuldbrief – amtliche Urkunde für Briefgrundschulden

Mit der Buch- und der Briefgrundschuld gibt es 2 Arten von Grundschulden. Während bei der Buchgrundschuld nur eine Eintragung ins Grundbuch erfolgt, wird bei der Briefgrundschuld ein Grundschuldbrief ausgefertigt. Im folgenden Artikel erfahren Sie unter anderem, wer die Urkunde ausstellt, wie lange sie gültig ist und was bei einem Verlust zu tun ist.

Was ist ein Grundschuldbrief?

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt das Wesen der Grundschuld. Demnach wird bei Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch ein Brief erstellt, sofern das nicht ausdrücklich ausgeschlossen wird. In diesem Fall steht im Grundbucheintrag „Grundschuld ohne Brief“. Beim Grundschuldbrief handelt es sich um eine Urkunde und ein Wertpapier.

Aus ihm geht die Höhe der Grundschuld hervor, mit der die Immobilie belastet ist. Bei einer Baufinanzierung bleibt die Urkunde so lange als Pfand bei der Bank hinterlegt, bis Sie den Kredit vollständig zurückgezahlt haben. Diese Angaben sind in dem Dokument vermerkt:

  • Grundschuldhöhe
  • belastetes Grundstück
  • Name des Gläubigers
  • Grundschuldzinsen
  • Nebenleistung
  • zuständiges Amtsgericht und Grundbuchamt
  • amtliches Siegel
Gut zu wissen

Unter Grundschuldzinsen sind nicht die im Darlehensvertrag vereinbarten Zinsen zu verstehen, sondern die Zinsen, die der Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung zusätzlich geltend machen kann. Zahlen Sie den Kredit vereinbarungsgemäß zurück, kommt dieser Zinssatz also nicht zum Tragen. In der Regel liegt der Satz bei 15 Prozent pro Jahr. Auch die im Brief genannte einmalige Nebenleistung kann der Gläubiger bei der Zwangsversteigerung einfordern.

Wer stellt den Grundschuldbrief aus?

Für die Grundschuldeintragung erhalten Sie von der finanzierenden Bank Unterlagen, die Sie beim Notar zur Grundschuldbestellung vorlegen müssen. Der Notar fertigt eine Grundschuldbestellungsurkunde aus und reicht sie an das Grundbuchamt zur Eintragung weiter. Sofern eine Briefgrundschuld bestellt wurde, stellt die Behörde den Grundschuldbrief aus. Insgesamt dauert es von der Beurkundung bis zur Eintragung und Brieferstellung etwa 6 bis 8 Wochen.

Wie lange ist der Grundschuldbrief gültig?

Das Wertpapier bleibt bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens bei der Bank. Danach bekommen Sie es von Ihrem Kreditgeber zurück. Um die Grundschuld löschen zu lassen, benötigen Sie zudem eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung der Bank, die Sie üblicherweise zusammen mit dem Grundschuldbrief erhalten.

Gut zu wissen

Sie sind nicht verpflichtet, die Grundschuld sofort löschen zu lassen. Da es keine Verbindlichkeiten und keinen Gläubiger mehr gibt, wird das Grundpfandrecht zur sogenannten Eigentümergrundschuld. Planen Sie in der Zukunft eine erneute Kreditaufnahme, können Sie die Grundschuld als Sicherheit verwenden und sparen so die Kosten für eine Neueintragung. In diesem Fall sollten Sie das Wertpapier sicher aufbewahren, damit es nicht in unbefugte Hände gelangt.

Wer benötigt den Grundschuldbrief?

Der Gläubiger, zu dessen Gunsten die Grundschuld eingetragen wird, benötigt das Dokument. Grundsätzlich gilt: Demjenigen, der im Besitz des Grundschuldbriefs ist, steht die Grundschuld zu und er ist berechtigt, die Zahlung einzufordern. Es handelt sich also um eine wichtige Urkunde, die sorgfältig zu verwahren ist, damit sie nicht in falsche Hände gerät.

Welche Vorteile bietet ein Grundschuldbrief?

Mit einem Grundschuldbrief ist die Übertragung auf einen neuen Gläubiger einfacher als bei einer Buchgrundschuld. Die Übergabe des Dokuments zusammen mit einer schriftlichen Abtretungserklärung ist ausreichend. Eine Eintragung ins Grundbuch ist nicht erforderlich, sodass keine weiteren Kosten entstehen. Dritte können die Abtretung durch Einsicht in das Grundbuch nicht nachvollziehen.

Praktisch ist das beispielsweise bei einer Anschlussfinanzierung. Wechseln Sie nach Ablauf der Zinsbindung zu einer anderen Bank, reicht es aus, den Grundschuldbrief zusammen mit einer Abtretungserklärung des bisherigen Gläubigers zu übergeben.

Was sind die Nachteile?

Die Eintragung einer Briefgrundschuld ist teurer als eine Buchgrundschuld – die Kosten sind um etwa 25 Prozent höher. Zudem sorgt der Verlust eines Grundschuldbriefs für erhebliche Komplikationen, gerade wenn ein Immobilienverkauf geplant ist.

Jeder, der den Grundschuldbrief besitzt, kann als Gläubiger auftreten und die Grundschuldsumme nebst Zinsen und Nebenleistung geltend machen. Im schlimmsten Fall kann also jemand mit unlauteren Absichten die Zahlung der Summe fordern – unabhängig davon, ob Sie den Kredit bereits zurückgezahlt haben oder nicht.

Was ist beim Verlust zu tun?

Nach einem Verlust der Urkunde muss umgehend das zuständige Amtsgericht informiert werden. Mit einer eidesstattlichen Erklärung bestätigen Sie, dass das Dokument nicht mehr aufzufinden ist und Sie den Brief nicht an einen Dritten weitergegeben haben. Wenn Sie nicht selbst Kontakt mit dem Amtsgericht aufnehmen möchten, übernimmt ein Notar die Abwicklung und stellt den Aufgebotsantrag.

Die Behörde erklärt das Wertpapier bei einem Aufgebotsverfahren für kraftlos. Dazu ruft das Amtsgericht in einer öffentlichen Bekanntmachung den Inhaber des Grundschuldbriefs dazu auf, sich zu melden und seinen Anspruch geltend zu machen. Meldet sich innerhalb von 6 Monaten niemand, wird der Grundschuldbrief für ungültig erklärt.

Fazit: Grundschuldbrief stets sicher aufbewahren

Auch wenn die Abtretung der Grundschuld an einen neuen Gläubiger mit einer Briefgrundschuld einfacher ist, kommen in der Praxis üblicherweise nur noch Buchgrundschulden vor. Die Handhabung ist für Schuldner und Gläubiger deutlich einfacher, zudem ist die Eintragung kostengünstiger.

Wer dennoch im Besitz eines Grundschuldbriefs ist, sollte diesen sicher aufbewahren. Jeder, der die Urkunde vorlegt, hat einen Anspruch, die Grundschuld zusammen mit den Grundschuldzinsen und der Nebenleistung zu verlangen.

Der Verlust eines Grundschuldbriefs geht mit erheblichem Aufwand einher. Stellen Sie den Verlust bei einem geplanten Immobilienverkauf fest, dauert es mindestens ein halbes Jahr, bis das Amtsgericht den verlorenen Brief für ungültig erklärt. Innerhalb dieser Zeit ist ein Eigentümerwechsel nicht möglich, sodass der Verkaufsprozess ins Stocken gerät.

Bildnachweis: fizkes / Shutterstock.com

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