Ein Mann liest Dokumente, um die Vorlasten eines Hauses zu prüfen

Was sind Vorlasten?

Wer eine Immobilie kauft, sollte vorher einen Blick ins Grundbuch werfen, denn bei manchen Einträgen handelt es sich um Vorlasten. Was Vorlasten sind, welche es gibt und was das für einen Baukredit bedeutet, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was sind Vorlasten einer Immobilie?

Als Sicherheit für eine Baufinanzierung lassen Banken eine Grundschuld zu ihren Gunsten ins Grundbuch der Immobilie eintragen. Stehen in Abteilung III bereits andere Grundpfandrechte, handelt es sich um Vorlasten. Dazu zählen auch Eintragungen in Abteilung II, wie zum Beispiel Grunddienstbarkeiten, Nießbrauchrechte oder Vorkaufsrechte.

Warum sollte ich vor dem Immobilienkauf die Vorlasten überprüfen?

Im Grundbuch ist die Reihenfolge der eingetragenen Rechte und Dienstbarkeiten entscheidend. Grundsätzlich genießt das Recht, das früher eingetragen wurde, Vorrang vor später eingetragenen Rechten.

Entscheiden Sie sich für den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks, sollten Sie sich daher die Eintragungen im Grundbuch genauer ansehen. Bestimmte Vorlasten wie eine Dienstbarkeit können wertmindernd sein und den Verkehrswert reduzieren. Bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen, sollten Sie deshalb dringend einen Blick ins Grundbuch werfen, um zu prüfen, ob der Verkaufspreis angemessen ist. Außerdem wirken sich die Vorlasten auf die Kreditentscheidung und die Konditionen Ihres Kreditgebers aus.

Welche Auswirkungen hat eine Vorlast auf meine Baufinanzierung?

Eine Vorlast hat maßgeblichen Einfluss auf den Beleihungswert. Die Bank setzt bei der Beleihung der Immobilie einen Wert fest, den sie bei einer Verwertung der Immobilie für realistisch hält. Der Beleihungswert bestimmt, wie hoch die Baufinanzierung ausfällt.

Steht eine Vorlast im Grundbuch, mindert das den Beleihungswert. Möchte die Bank zum Beispiel eine Grundschuld über 100.000 Euro eintragen und steht bereits ein Grundpfandrecht von 50.000 Euro im Rang vor diesem Recht, mindert die Bank den Beleihungswert um 50.000 Euro.

In Abteilung II eingetragene Rechte reduzieren unter Umständen ebenfalls den Schätzwert der Bank. So errechnet die Bank den Wert eines Wohnrechts beispielsweise auf Grundlage des Alters des Berechtigten und berücksichtigt diesen Betrag bei Festsetzung des Beleihungswerts.

Kann ich trotz Vorlast einen Baukredit aufnehmen?

Grundsätzlich ist es trotz Vorlasten im Grundbuch möglich, einen Baukredit aufzunehmen. Vorrangig eingetragene Grundschulden mindern allerdings – wie bereits erläutert – den Beleihungswert. Außerdem muss die Bank sich mit einer nachrangigen Eintragung ihrer eigenen Grundschuld einverstanden erklären. Und selbst dann müssen Sie mit ungünstigeren Kreditkonditionen – vor allem höheren Zinsen – für ein solches Nachrangdarlehen rechnen. Darüber hinaus wird wegen des geringeren Beleihungswertes die gewährte Kreditsumme sinken.

Auch bei Nachfinanzierungen kann eine nachrangige Grundschuld problematisch werden. Idealerweise kalkulieren Sie Ihr Vorhaben so, dass Sie im Nachhinein kein weiteres Geld benötigen. Sollte das doch der Fall sein, wenden Sie sich am besten an die Hausbank.

Fazit: Vorlasten beeinflussen Kreditentscheidung der Bank

Banken sind bestrebt, sich im Grundbuch an erster Stelle abzusichern. Vorlasten mindern den Beleihungswert, daher steigt in diesem Fall das Ausfallrisiko für den Kreditgeber. Kreditinstitute teilen Finanzierungen häufig in 2 Teile auf: einen Kredit, der erstrangig abgesichert ist und zu günstigeren Konditionen gewährt wird, und einen nachrangigen Kredit, der aufgrund des Risikos höher zu verzinsen ist. Auch andere Vorlasten können sich wertmindernd auswirken. Daher ist beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks ein Blick ins Grundbuch unerlässlich.

Bildnachweis: fizkes / Shutterstock.com

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