Instandhaltungskosten: Das kommt auf Sie zu

Wer eine Immobilie besitzt, der weiß, dass es immer etwas zu tun gibt. Mal muss lediglich die Heizung gewartet werden, mal ist ein Fensteraustausch nötig. All diese Maßnahmen, die langfristig den bewohnbaren Zustand der Immobilie sichern, zählen zu den sogenannten Instandhaltungsmaßnahmen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie den finanziellen Mehrbedarf in Form von Instandhaltungskosten immer vorab mit einkalkulieren. Was dabei genau auf Sie zukommt und wer welche Kosten tragen muss, erfahren Sie hier.

Was sind Instandhaltungskosten?

Zu den Instandhaltungskosten zählen alle Ausgaben, die direkt auf Instandhaltungsmaßnahmen zurückzuführen sind. Derartige Maßnahmen sorgen dafür, dass Ihr Haus oder Ihre Wohnung langfristig nutzbar und funktionstüchtig ist. Stehen Instandhaltungsmaßnahmen an, sollten Sie diese nicht zu lange aufschieben, da sich sonst schwerwiegende Mängel ergeben können, die nur gegen viel Geld zu beheben sind.

Fälschlicherweise gehen viele Menschen davon aus, dass alle baulichen Maßnahmen rund um Immobilien der Instandhaltung dienen. Dem ist jedoch nicht so. Zielen die Änderungen etwa nur auf die optische Verbesserung des Objekts ab, dann spricht man von Schönheitsreparaturen. Hierzu zählen etwa das Streichen der Wände oder das Verlegen eines neuen Bodens. Wenn Sie Ihre Eigentumsimmobilie selbst bewohnen, ist diese Unterscheidung für Sie nicht sonderlich wichtig. Relevant wird sie allerdings für Vermieter, da die Kosten für Schönheitsreparaturen klassischerweise per Mietvertrag auf Mieter umgelegt werden können. Die Instandhaltungskosten hingegen müssen Sie als Vermieter abgesehen von wenigen Ausnahmen selbst tragen.

Was zählt zu den Instandhaltungskosten?

Alle Instandhaltungskosten lassen sich ganz grob in eine von vier Kategorien einsortieren. Diese sind:

• Inspektion: Bei der Inspektion geht es darum, den Ist-Zustand der Immobilie mit dem Soll-Zustand zu vergleichen. Experten nehmen dabei etwa das Dach unter die Lupe und überprüfen, ob hier alles in Ordnung ist oder ob Instandhaltungsarbeiten nötig sind.
• Wartung: Ähnlich wie bei der Inspektion geht es auch hier um den Vergleich von Soll- und Ist-Zustand, allerdings fokussiert sich die Wartung auf die technischen Anlagen der Immobilie. Regelmäßigem Wartungsbedarf unterliegen etwa Heizungsanlage, Gastherme und Aufzug. Bei der Wartung wird untersucht, ob es durch die regelmäßige Nutzung zu Schäden gekommen ist. Im Idealfall tragen regelmäßige Wartungsarbeiten dazu bei, derartigen Schäden zuvorzukommen und teure Reparaturkosten zu vermeiden.
• Instandsetzung: Die Instandsetzung ist immer dann nötig, wenn der Ist-Zustand der Immobilie vom eigentlichen Soll-Zustand abweicht. Ist beispielsweise das Dach undicht, so muss es ausgebessert oder ganz ersetzt werden. Selbiges gilt für einen defekten Aufzug oder eine nicht funktionsfähige Heizung.
• Verbesserung: Bei der Verbesserung handelt es sich um eine Instandsetzung, bei welcher der alte Zustand nicht einfach wieder hergestellt, sondern verbessert wird. Wird etwa ein defektes, einfach verglastes Fenster ausgetauscht und gegen eines mit Wärmeschutzglas ersetzt, so hat sich der Zustand der Immobilie nach dem Austausch gegenüber vorher verbessert.

Wer übernimmt die Instandhaltungskosten?

Die Instandhaltungskosten müssen in aller Regel Sie als Vermieter tragen. Das liegt daran, dass Sie durch derartige Maßnahmen langfristig den guten Zustand der Immobilie sichern, was am Ende vorrangig Ihnen als Eigentümer zugutekommt. Immerhin tragen Sie so auch zur Wertstabilität Ihres Objekts bei.

Instandhaltungskosten auf Mieter umlegen: Dieser Posten ist umlagefähig!

Auch wenn die Instandhaltungskosten vom Vermieter zu zahlen sind, gibt es doch eine wichtige Ausnahme: Zwar zählen Wartungskosten per Definition ebenfalls zu den Instandhaltungskosten, doch können Sie diese als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen. Das liegt daran, dass Wartungskosten regelmäßig anfallen.

Müssen also Heizungsanlage oder Warmwasseraufbereitung gewartet werden, können Sie diese Kosten per Nebenkostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen. Wichtig ist jedoch, dass dies nur möglich ist, wenn Sie die Betriebskostenumlage explizit per Mietvertrag vereinbart haben. Enthält Ihr Mietvertrag keine Regelung zur Umlage der Betriebskosten auf die Mieter, dann müssen Sie diese selbst tragen.

Wie hoch fallen die Instandhaltungskosten aus?

Die Höhe der Instandhaltungskosten lässt sich vorab leider nur schwer vorhersagen. Zwar wissen Sie vorher meistens, wie teuer die regelmäßigen Wartungs- und Inspektionstermine werden, doch gerade Instandsetzungsmaßnahmen lassen sich schwer abschätzen. Immer wieder kommt es vor, dass Käufer ein Haus in vermeintlich hervorragendem Zustand kaufen, welches jedoch schon nach kurzer Zeit die ersten Mängel zeigt. Daher ist es wichtig, regelmäßig Geld für mögliche Instandhaltungsmaßnahmen zur Seite zu legen und diese Kosten auch bereits beim Kauf mit einzukalkulieren.

Wie hoch Ihre Rücklagen sein sollten, bleibt am Ende Ihnen überlassen. Es gibt jedoch ein paar Richtwerte, an denen Sie sich orientieren können. Der Verband Privater Bauherren empfiehlt etwa, einen Euro pro Quadratmeter und Monat zur Seite zu legen. Das bedeutet, dass Sie für eine 80-Quadratmeter-Wohnung monatlich 80 Euro einkalkulieren sollten. Eine andere Berechnungsmethode bietet die sogenannte Peterssche Formel. Diese beruht auf der Annahme, dass die Instandhaltungskosten für ein Haus nach 80 Jahren etwa das 1,5-fache der ursprünglichen Herstellungskosten (ohne Grundstücks- und Erschließungskosten) betragen. Belaufen sich die Herstellungskosten für Ihr Haus etwa auf 250.000 Euro, dann müssen Sie auf 80 Jahre gesehen 375.000 Euro einpreisen. Auf den Monat heruntergerechnet entspricht dies einer Rücklage von 390 Euro, was deutlich über der Empfehlung des Verbands Privater Bauherren liegt.

Paragraf 28 der 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes geht noch etwas differenzierter vor und unterscheidet nach dem Alter der Immobilie. Die empfohlene Rücklage setzt sich hier wie folgt zusammen:

• Haus seit weniger als 22 Jahren bezugsfähig: 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr
• Haus seit mindestens 22 Jahren bezugsfähig: 9 Euro pro Quadratmeter und Jahr
• Haus seit mindestens 32 Jahren bezugsfähig: 11,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr

Besitzen Sie also beispielsweise ein 100-Quadratmeter-Haus, das bereits seit 40 Jahren bewohnt ist, dann müssten Sie dieser Empfehlung zufolge jährlich 1.150 Euro zur Seite legen.

Instandhaltungskosten von der Steuer absetzen: So geht’s!

Ob, wie und in welcher Höhe Sie die Instandhaltungskosten von der Steuer absetzen können, hängt maßgeblich davon ab, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten.

Bei der Eigennutzung ist der Fiskus leider eher streng, weshalb Sie den Großteil der Instandhaltungskosten nicht steuerlich geltend machen können. Lediglich die reine Arbeitsleistung der Handwerker können Sie in Form von haushaltsnahen Dienstleistungen von der Steuer absetzen und so Ihre Steuerlast etwas senken. Es gelten jedoch Höchstgrenzen: So können Sie maximal 20 Prozent der Kosten und 1.200 Euro pro Jahr absetzen. Um den Steuervorteil nutzen zu können, sollten Sie darauf achten, dass die Handwerkerrechnung die Arbeitsleistung immer gesondert ausweist.

Steuerlich besser gestellt sind Sie, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten. Dann können Sie grundsätzlich alle Kosten, die der Instandhaltung des Objekts dienen, von der Steuer absetzen. Die Kosten für kleinere Arbeiten können Sie als Werbungskosten geltend machen. Bei großen Arbeiten müssen Sie jedoch etwas vorsichtiger sein, da diese unter Umständen nicht als Instandhaltungs- sondern als Herstellungskosten angesehen werden. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Arbeiten die Immobilie überhaupt erst bewohnbar machen oder wenn der Gebäudewert dadurch deutlich gesteigert wird. Herstellungskosten können Sie nur im Rahmen einer Abschreibung absetzen, was weniger lukrativ ist. Um dies zu vermeiden, sollten Sie sich merken: In den ersten drei Jahren nach Erwerb sollten die Instandhaltungskosten nicht mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Ansonsten ist das Risiko groß, dass das Finanzamt diese als Herstellungskosten klassifiziert.

Fazit: Instandhaltungskosten für Haus und Wohnung nicht unterschätzen

Wenn Sie beabsichtigen, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, dann sollten Sie immer auch mögliche Instandhaltungskosten mit einkalkulieren. Ein Dach hält nicht ewig und technische Anlagen wollen regelmäßig gewartet werden, was natürlich in Kosten resultiert. Wie viel Sie am Ende monatlich oder jährlich zur Seite legen, bleibt aber natürlich Ihnen überlassen. Gut ist es, wenn Sie dabei Zustand und Alter der Immobilie bedenken: Sicherlich müssen Sie bei einem Neubau in den ersten Jahren nach Einzug weniger Geld zur Seite legen als bei einem in die Jahre gekommenen Objekt. Nicht ganz so ins Gewicht fallen die Instandhaltungskosten für Vermieter, da sie in diesem Fall steuerlich geltend gemacht werden können. Auf die Mieter umlegen können Sie die Instandhaltungskosten bis auf wenige Ausnahmen jedoch nicht.

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