Wie funktioniert der Vorvertrag beim Hauskauf?

Zwei Personen mit einem Vorvertrag für den Hauskauf

Wer ein Haus kaufen oder über einen Baukredit finanzieren möchte, muss dazu bekanntlich einen Kaufvertrag abschließen. Allerdings birgt dieses Vorgehen gewisse Risiken – vor allem dann, wenn die Finanzierung noch nicht geklärt ist oder die Baugenehmigung fehlt. Wer sich seine Traumimmobilie trotzdem sichern und dem Verkäufer sein ernsthaftes Interesse schriftlich bestätigen will, kann dazu einen Vorvertrag abschließen. Wann ist das sinnvoll? Und worauf sollten Sie dabei achten?

Überblick

Durch den Abschluss eines Vorvertrages beim Hauskauf verpflichten sich Verkäufer sowie potenzieller Käufer zu einem späteren Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages. Da er notariell beurkundet werden muss, ist er für beide Seiten rechtlich bindend. Dieses Vorgehen ist hierzulande zwar nicht die Regel, kann beiden Parteien jedoch Vorteile und Sicherheit bringen.

Gut zu wissen

Im Gegensatz zu einem Vorvertrag ist die Reservierungsbestätigung beziehungsweise -vereinbarung rechtlich nicht bindend und somit auch nicht gerichtlich wirksam. Wenn Sie also auf Nummer sicher gehen und Ihre Kaufabsicht verbindlich regeln möchten, sollten Sie einen Vorvertrag abschließen.

Was regelt ein Vorvertrag beim Hauskauf und wie muss dieser aussehen?

Der Vorvertrag ist dem eigentlichen Kaufvertrag sehr ähnlich, da dort nahezu die gleichen Vereinbarungen zu finden sind. Neben dem Preis der Immobilie und den vereinbarten Zahlungsmodalitäten werden auch Angaben aus dem Grundbuch festgehalten, wie zum Beispiel die Grundstücks- und Flurnummer, die beiden Vertragsparteien und alle sonstigen Vereinbarungen. Damit der Vertrag notariell beglaubigt werden kann, muss er die folgenden Punkte enthalten:

Kaufpreis
Namen und Daten beider Vertragsparteien
vereinbarte Zahlungsmodalitäten
genaue Bezeichnung der Immobilie laut Grundbucheintrag
zeitlich festgesetzte Frist für den Abschluss des Kaufvertrages
sämtliche Voraussetzungen für den späteren Kaufvertrag (Baugenehmigung, Finanzierung etc.)
Bedingungen für einen eventuellen Rücktritt vom Vertrag
für den Fall der Fälle: Schadensersatzregelung

Welche Vorteile bringt ein Vorvertrag?

Der Abschluss eines Vorvertrages hat sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer verschiedene Vorteile. Während der Verkäufer von einer sicheren Zusage profitiert und somit finanzielle Planungssicherheit hat, kann sich der Käufer dank der schriftlichen Zusage darauf verlassen, dass die Immobilie nicht an andere Interessenten verkauft wird.

Darüber hinaus verschafft die vorvertragliche Vereinbarung dem Käufer einen zeitlichen Spielraum, um die Baufinanzierung in Ruhe regeln oder noch ausstehende Unterlagen ohne Zeitdruck beschaffen zu können. Zudem verbleibt das Geld bis zum Kaufabschluss beim Käufer. Ein weiterer Vorteil: Da die Immobilien- und Grundstückspreise in der Regel steigen, kann der Käufer durch einen Vorvertrag unter Umständen Geld sparen.

Wie schließen Sie einen Vorvertrag ab und was kostet das?

Damit der Vorvertrag für den späteren Hauskauf rechtlich verbindlich ist und somit auch vor Gericht Bestand hat, müssen Sie ihn von einem Notar offiziell aufsetzen und beglaubigen lassen. Dieser wird alle oben genannten Pflichtangaben in den Vertrag aufnehmen, um späteren Unklarheiten vorzubeugen. Die Kosten für einen Vorvertrag hängen vom Wert der Immobilie ab.

Beträgt der Kaufpreis beispielsweise 300.000 Euro, können nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) Kosten in Höhe von bis zu 600 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer anfallen. Da es in Deutschland keine gesetzliche Regelung gibt, welche Partei diese Kosten übernehmen muss, liegt es an Ihnen, mit dem Verkäufer eine für beide Seiten passende Regelung zu finden – beispielsweise eine faire Teilung der Kosten.

Ist ein Rücktritt vom Vorvertrag möglich?

Der Rücktritt von einem notariell beglaubigten Vorvertrag ist grundsätzlich möglich. Allerdings müssen dafür gewisse Bedingungen erfüllt sein, da sonst die zuvor festgelegte Schadensersatzregelung in Kraft tritt – je nach Vereinbarung kann das sehr teuer werden. Falls eine Partei jedoch eine wesentliche Bedingung der Vereinbarung nicht erfüllt oder erfüllen kann, hat die andere Partei die Möglichkeit, ohne Konsequenzen vom Vertrag zurückzutreten. Zudem kann er aufgehoben werden, wenn die Geschäftsgrundlage entfällt. Das gilt auch, wenn mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

Der Käufer ist (oder wird) zahlungsunfähig.
Eine oder mehrere Vertragsverpflichtungen sind für mindestens eine Partei unzumutbar.
Der Käufer hat einen Unfall und kann die getroffenen Vereinbarungen daher nicht mehr einhalten.
Es liegt ein Schadensfall an der Immobilie vor.
Die Finanzierung kann nicht gewährleistet werden.
Eine der beiden Vertragsparteien stirbt.
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