Wie funktioniert der Vorvertrag beim Hauskauf?

Ein Vertrag wird besprochen

Wer ein Haus kaufen oder über einen Baukredit finanzieren möchte, muss dazu bekanntlich einen Kaufvertrag abschließen. Allerdings birgt dieses Vorgehen gewisse Risiken – vor allem dann, wenn die Finanzierung noch nicht in trockenen Tüchern ist oder die finale Baugenehmigung fehlt. Wer sich seine Traumimmobilie trotzdem sichern und dem Verkäufer sein ernsthaftes Interesse schriftlich bestätigen will, kann dazu einen sogenannten Vorvertrag abschließen. Aber wie sollte ein solcher Kaufvorvertrag denn eigentlich aussehen? Worauf muss man dabei achten? Und wann ist ein Vorvertrag überhaupt sinnvoll?

Durch den Abschluss eines Vorvertrages beim Hauskauf verpflichten sich sowohl der Verkäufer als auch der potentielle Käufer zu einem späteren Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages. Da ein Vorvertrag notariell beurkundet werden muss, ist er für beide Seiten rechtlich bindend. Dieses Vorgehen ist hierzulande zwar nicht die Regel, kann beiden Parteien jedoch gewisse Vorteile und zusätzliche Sicherheiten bringen.

Gut zu wissen

Im Gegensatz zu einem Vorvertrag ist die sogenannte Reservierungsbestätigung beziehungsweise -vereinbarung rechtlich nicht bindend und somit auch nicht gerichtlich wirksam. Wer also auf Nummer sicher gehen und seine Kaufabsicht verbindlich abgeben möchte, sollte stets einen Vorvertrag abschließen.

Was regelt ein Vorvertrag beim Hauskauf und wie muss er aussehen?

Der Vorvertrag ist dem eigentlichen Kaufvertrag sehr ähnlich, da dort nahezu die gleichen Vereinbarungen zu finden sind. Neben dem Preis der Immobilie beziehungsweise des Grundstückes und den vereinbarten Zahlungsmodalitäten, werden in einem Vorvertrag auch die Grundstücks- und Flurnummer, die beiden Vertragsparteien und alle sonstigen Vereinbarungen festgehalten. Damit der Vorvertrag notariell beglaubigt werden kann, müssen die folgenden Punkte definitiv darin vorkommen:

der finale Kaufpreis
die Namen und Daten beider Vertragsparteien
die vereinbarten Zahlungsmodalitäten
die genaue Bezeichnung der Immobilie laut Grundbucheintrag
eine zeitlich festgesetzte Frist für den Abschluss des Kaufvertrages
sämtliche Voraussetzungen für den späteren Kaufvertrag (Baugenehmigung, Finanzierung etc.)
Bedingungen für einen eventuellen Rücktritt vom Vertrag
für den Fall der Fälle: eine Schadenersatzregelung

Welche Vorteile bringt ein Vorvertrag?

Der Abschluss eines Vorvertrages kann sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer verschiedene Vorteile bieten. Während der Verkäufer durch einen Vorvertrag von einer sicheren Zusage profitiert und somit eine gewisse finanzielle Planungssicherheit hat, kann sich der Käufer dank der schriftlichen Zusage darauf verlassen, dass die Immobilie nicht an andere Interessenten verkauft wird.

Darüber hinaus schafft ein Vorvertrag einen zeitlichen Spielraum, um die Baufinanzierung in Ruhe regeln oder noch ausstehende Unterlagen ohne Zeitdruck beschaffen zu können. Zudem verbleibt das Geld bis zum finalen Kaufabschluss beim Käufer. Ein weiterer Vorteil: Da die Immobilien- und Grundstückspreise auch zum aktuellen Zeitpunkt immer weiter steigen, kann der Käufer durch einen Vorvertrag viel Geld sparen.

Wie schließe ich einen Vorvertrag ab und was kostet mich das?

Damit der Vorvertrag für den späteren Hauskauf rechtlich verbindlich ist und somit auch vor Gericht Bestand hat, muss er von einem Notar offiziell aufgesetzt und beglaubigt werden. Zudem müssen alle weiter oben genannten Punkte ausführlich beschrieben werden, um spätere Missverständnisse zu verhindern. Die Kosten für einen Vorvertrag hängen hauptsächlich von dem Wert der Immobilie ab.

Wenn das Haus beispielsweise 300.000 Euro kostet, können nach dem sogenannten Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) Kosten in Höhe von bis zu 600 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer anfallen. Da es in Deutschland jedoch keine gesetzliche Regelung gibt, welche Partei die Kosten für den Vorvertrag beim Hauskauf übernehmen muss, liegt es an dem Käufer und dem Verkäufer, eine für beide Seiten passende Regelung zu finden – beispielsweise eine faire Teilung der Kosten.

Ist ein Rücktritt von dem Vorvertrag möglich?

Der Rücktritt von einem notariell beglaubigten Vorvertrag ist grundsätzlich möglich, allerdings müssen dafür gewisse Bedingungen erfüllt sein, da sonst die zuvor festgelegte Schadenersatzregelung in Kraft tritt – und das kann je nach Vereinbarung richtig teuer werden. Falls eine Partei (Käufer oder Verkäufer) jedoch eine wesentliche Bedingung, die in dem Vorvertrag festgelegt wurde, nicht erfüllt oder erfüllen kann, hat die andere Partei die Möglichkeit, ohne Konsequenzen von dem Vorvertrag zurückzutreten. Zudem kann ein Vorvertrag aufgehoben werden, wenn die Geschäftsgrundlage entfällt. Darüber hinaus kann ein Vorvertrag ohne Schadenersatz aufgehoben werden, wenn mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

Der Käufer ist (oder wird) zahlungsunfähig.
Eine oder mehrere Vertragsverpflichtungen sind für mindestens eine Partei unzumutbar.
Der Käufer hat einen Unfall und kann die getroffenen Vereinbarungen daher nicht mehr einhalten.
Es liegt ein Schadensfall an der Immobilie vor.
Die Finanzierung kann nicht gewährleistet werden.
Eine der beiden Vertragsparteien stirbt.
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