Ein Ehepaar bespricht seinen Hauskauf, dafür benötigt es eine Unbedenklichkeitsbescheinigung

Wofür brauche ich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Wer eine Immobilie oder ein Grundstück kauft, wird erst mit dem Eintrag ins Grundbuch rechtmäßiger Eigentümer. Neben einem notariell beglaubigten Kaufvertrag ist auch eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung Voraussetzung für die Eintragung durch das Grundbuchamt. Ohne sie ist der Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung nicht möglich.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt, sobald die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte rund um diese Bescheinigung.

Achtung Verwechslungsgefahr:

In Deutschland gibt es eine ganze Reihe unterschiedlicher Unbedenklichkeitsbescheinigungen. Diese werden neuerdings auch als „Bescheinigung in Steuersachen“ bezeichnet. In diesem Artikel erfahren Sie alles rund um die Unbedenklichkeitsbescheinigung im Zusammenhang mit Grundstückskäufen. Die gesetzliche Grundlage zu dieser Bescheinigung findet sich in Paragraf 22 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG).

Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt wird bestätigt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat. Aus diesem Grund spricht man im Zusammenhang mit einem Grundstücks- oder Immobilienerwerb auch oft von der „steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung“. Erst nach Vorlage dieser Bescheinigung beim Grundbuchamt wird der Eigentümerwechsel durch einen neuen Grundbucheintrag vollzogen.

Selbst wenn keine Grunderwerbsteuer anfällt, kann eine Unbedenklichkeitsbescheinigung benötigt werden, um so die Steuerfreiheit zu bestätigen und den Wechsel des Eigentümers rechtswirksam durchzuführen.

So können Sie die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragen

Es bedarf der folgenden 5 Schritte, um die Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erhalten:

  1. Sobald sich Verkäufer und Käufer einig sind, unterzeichnen beide den Kaufvertrag und lassen ihn notariell beglaubigen. Im Anschluss erfolgt die Auflassungsvormerkung. Diese ist zwar keine Pflicht, aber sehr zu empfehlen. Durch diesen Eintrag im Grundbuch sichert der Käufer seinen Anspruch auf die Immobilie oder das Grundstück ab, auch bevor die eigentliche Eigentumsübertragung stattgefunden hat. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung ist unabhängig von der Unbedenklichkeitsbescheinigung möglich.
  2. Im nächsten Schritt sendet der Notar den Kaufvertrag samt einer Veräußerungsanzeige an das Finanzamt, um die Behörde über den Verkauf zu informieren. Zuständig ist die jeweilige Grunderwerbsteuerstelle. Der Notar hat 14 Tage Zeit, das Rechtsgeschäft dort anzuzeigen.
  3. Das Finanzamt prüft, ob Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, und stellt bei Bedarf den Grunderwerbsteuerbescheid aus. Da in der Regel der Käufer steuerpflichtig ist, wird ihm der Bescheid mit der Aufforderung zugesandt, die Steuer innerhalb von 4 Wochen zu bezahlen. Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
  4. Nachdem die Steuer überwiesen wurde, kann die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt beantragt werden. Die Bescheinigung wird anschließend erstellt und per Post versandt. Eine Übermittlung per E-Mail ist laut Gesetz untersagt. Allerdings kann der Käufer seinen Notar bevollmächtigen, das Schriftstück für ihn entgegenzunehmen.
  5. Nach Eingang legt der Notar die Bescheinigung dem Grundbuchamt vor und veranlasst, dass die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch vollzogen wird. Erst jetzt ist der Käufer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks.

Übrigens: Das Finanzamt kann die Unbedenklichkeitsbescheinigung auch ausstellen, wenn es den fälligen Betrag sichergestellt hat oder er gestundet wurde. Hierzu ist jedoch im Vorfeld ein Gespräch mit dem Notar und der Behörde notwendig. Auch wenn das Finanzamt die Steuerfreiheit des Vorgangs positiv geprüft hat, wird die Bescheinigung erteilt.

Kosten der Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Kosten für die Unbedenklichkeitsbescheinigung sind überschaubar. Abhängig vom Bundesland betragen die Gebühren für die Ausstellung zwischen 5 und 20 Euro.

Oft müssen diese Gebühren nicht direkt bezahlt werden, da sie bereits in den Notargebühren enthalten sind.

Darum sollte die Grunderwerbsteuer schnell bezahlt werden

Nach Überweisung der Grunderwerbsteuer und Beantragung der Unbedenklichkeitsbescheinigung kann es bis zu 4 Wochen dauern, bis das Schriftstück eingeht. Diese Zeit verlängert den Kaufprozess sowie die Auszahlung einer bereits zugesagten Baufinanzierung. Denn vor der Auszahlung verlangt die Bank als Sicherheit die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch. Diese kann jedoch erst erfolgen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch vermerkt ist. Voraussetzung für diesen Eintrag ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes.

Um den Kaufprozess möglichst schnell abwickeln zu können, ist es also von Vorteil, die Grunderwerbsteuer so schnell wie möglich zu bezahlen.

In diesen Fällen muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden

In Paragraf 3, GrEStG werden die allgemeinen Ausnahmen von der Besteuerung aufgeführt. Demzufolge fällt in den folgenden Fällen keine Grunderwerbsteuer an:

  • Der Wert des Grundstücks liegt unter 2.500 €.
  • Es handelt sich um einen Verkauf zwischen Verwandten in gerader Linie, also wenn etwa Eltern an ihre Kinder verkaufen.
  • Der Eigentümerwechsel findet aufgrund einer Erbschaft oder Schenkung statt.
  • Der Käufer ist Ehegatte oder Lebenspartner des Verkäufers.

Bitte beachten: Auch wenn keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, sind Sie mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt auf der sicheren Seite. Diese bestätigt in diesem Fall nicht den Zahlungseingang, sondern die Tatsache, dass keine Steuer geschuldet wird.

Das Ergebnis ist dasselbe: Das Grundbuchamt wird durch Vorlage der Bescheinigung informiert, dass das Finanzamt „grünes Licht“ für den Eigentümerwechsel gegeben hat, und kann die Grundbucheintragung vornehmen.

In bestimmten Ausnahmen kann auf die Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung verzichtet werden, sofern keine Grunderwerbsteuer anfällt. Diese Ausnahmen sind jedoch je nach Bundesland unterschiedlich.

Fazit: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist Voraussetzung für den Eigentümerwechsel

Der Käufer eines Grundstücks oder einer Immobilie wird erst mit Eintragung ins Grundbuch rechtmäßiger Eigentümer. Das Grundbuchamt darf diese Eintragung jedoch nur vornehmen, sofern die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde.

Da das Grundbuchamt die Zahlung nicht selbst kontrollieren kann, wird es den Eigentümerwechsel erst vornehmen, wenn ihr eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamtes vorliegt. Diese wird erteilt, nachdem die Grunderwerbsteuer gezahlt, sichergestellt oder gestundet wurde. Auch wenn das Finanzamt zu dem Schluss kommt, dass keine Steuer fällig wird, stellt sie die Bescheinigung aus.

Da der Vorgang bis zu 4 Wochen dauern kann, ist es ratsam, die Grunderwerbsteuer so schnell wie möglich zu zahlen, um Verzögerungen beim Kaufprozess zu vermeiden.

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