Eine denkmalgeschützte Immobilie

Förderung von Denkmalimmobilien: KfW-Kredite, Zuschüsse, Steuervorteile

Ein altes Fachwerkhaus, eine restaurierte Mühle oder ein rustikaler Bauernhof: Denkmalgeschützte Gebäude sind nach wie vor bei zahlreichen Immobilienkäufern beliebt. Aufgrund des Alters der Gebäude winkt meist ein günstiger Kaufpreis, gleichzeitig versprühen die Liebhaberobjekte einen individuellen Charme. Das böse Erwachen kommt dabei oft erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags: Denn die Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes ist nicht nur mit strengen Auflagen, sondern auch mit hohen Kosten verbunden. Doch glücklicherweise bieten unterschiedliche Behörden spezielle Förderungen an, während der Staat gleichzeitig attraktive Steuervorteile in Aussicht stellt.

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Was zeichnet eine denkmalgeschützte Immobilie aus?

Bei denkmalgeschützten Gebäuden denkt man meist automatisch an betagte Bauwerke. Dabei spielt das Alter genau genommen gar keine Rolle, wenn es um die Klassifizierung als Denkmalimmobilie geht. Wann ein Objekt unter Denkmalschutz steht, ist in den Denkmalschutzgesetzen der einzelnen Bundesländer geregelt. Meist müssen die Gebäude von historischer, künstlerischer, wissenschaftlicher oder städtebaulicher Bedeutung sein. Darüber hinaus muss die Allgemeinheit ein Interesse am Erhalt der Gebäude haben. So kann beispielsweise ein moderner Neubau, in dem ein historisches Ereignis stattgefunden hat, ebenso als Denkmalimmobilie gelten wie ein altes Fachwerkhaus.

Staatliche Fördermittel für Denkmalschutz Immobilien

Sanierung und Erhalt einer denkmalgeschützten Immobilie können nicht nur zeitaufwendig, sondern auch kostspielig sein. Da jedoch auch der Staat ein Interesse daran hat, dass diese schützenswerten Gebäude erhalten bleiben, profitieren Immobilienkäufer und -eigentümer von zahlreichen Fördermöglichkeiten.

Förderung durch Behörden

Eines vorab: Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus sanieren oder umbauen möchten, sollten Sie sich sämtliche baulichen Maßnahmen von der zuständigen Denkmalschutzbehörde genehmigen lassen. Bauen Sie Ihr Haus ohne die behördliche Zustimmung um, drohen Ihnen empfindliche Bußgelder. Unter Umständen werden Sie außerdem dazu aufgefordert, die Maßnahmen rückgängig zu machen, was zu weiteren Kosten führt.

In Ihrem eigenen Interesse ist daher ein Termin bei der Denkmalschutzbehörde unumgänglich. Glücklicherweise informiert diese Sie jedoch nicht nur über etwaige Baubeschränkungen, sondern auch über verfügbare Fördermittel – denn davon gibt es einige.

Anbieter von Fördermitteln für Denkmalimmobilien:

  • Denkmalschutzbehörde
  • Deutsche Stiftung Denkmalschutz
  • Landesdenkmalämter
  • Bund-Länder-Programm Städtebaulicher Denkmalschutz

Bei diesen staatlichen Förderungen handelt es sich in der Regel um Zuschüsse, die Sie nicht zurückzahlen müssen. Wie hoch Ihre Finanzspritze ausfällt, wird dabei immer im Einzelfall entschieden. Ein Experte schätzt dabei unter anderem ein, wie schützenswert Ihre Immobilie ist. Auch Ihre privaten Vermögensverhältnisse können einen Einfluss auf die Höhe Ihrer Förderung haben.

Die staatlichen Fördermittel werden für einzelne Maßnahmen gewährt. Wichtig ist dabei, dass Sie den Zuschuss beantragen, bevor Sie die Maßnahmen umsetzen. Die Behörde benötigt hierzu in der Regel eine detaillierte Übersicht über die geplanten Maßnahmen sowie einen Finanzierungsplan. Häufig wird der Zuschuss erst nach Abschluss der Maßnahme ausgezahlt. Sie werden dabei meist aufgefordert, einen Verwendungsnachweis vorzulegen. Bei Fördersummen im 5-stelligen Bereich kann es auch vorkommen, dass die Behörde Ihnen einen Besuch abstattet und das Gebäude selbst unter die Lupe nimmt.

Günstige KfW-Kredite für denkmalgeschützte Immobilien

Auch bei der KfW-Förderung handelt es sich um eine staatliche Maßnahme. Die KfW-Bank vergibt zinsgünstige Darlehen und tilgungsfreie Zuschüsse, die im Allgemeinen der energieeffizienten Sanierung dienen. Bei regulären Immobilien sind hierbei strenge Regeln einzuhalten: Da diese aufgrund der baulichen Auflagen für Denkmalschutzimmobilien so meist nicht eingehalten werden können, sieht das Programm „KfW-Effizienzhaus Denkmal“ gelockerte Anforderungen vor: So darf der Jahresprimärenergiebedarf eines Denkmalhauses 160 Prozent des Energiebedarfs eines regulären Energieeffizienzhauses gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) betragen. Der Transmissionswärmeverlust darf bei 175 Prozent des Referenzwertes liegen.

Tipp: Sollten die Werte Ihrer Immobilie diese Grenzwerte überschreiten, sollten Sie die KfW-Förderung dennoch nicht direkt abschreiben. Im Ausnahmefall können Sie einen Sachverständigen zurate ziehen. Dieser muss nachweisen, dass Sie im Rahmen Ihrer Möglichkeiten alle baulichen Maßnahmen umgesetzt haben, um eine möglichst hohe Energieeffizienz zu erreichen.

Grundsätzlich haben Sie bei der KfW-Denkmal-Förderung die Wahl zwischen 2 Programmen:

KfW-Programm 151: umfangreicher Umbau einer Denkmalimmobilie zum KfW-Effizienzhaus (Förderung von bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit)
KfW-Programm 152: Finanzierung einzelner Umbauten (Förderung von bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit)

Während Sie das Programm 152 ganz einfach bei der KfW selbst beantragen können, müssen Sie Ihr Darlehen aus dem Programm 151 über die durchleitende Bank beantragen. Das ist die Bank, über die auch Ihre reguläre Immobilienfinanzierung läuft. Gefördert wird bei diesen Programmen unter anderem:

  • Einbau einer neuen Heizungsanlage
  • Einbau neuer Fenster
  • Dämmung der Fassade
  • Dämmung des Dachs

Die Programme 151 und 152 können Sie darüber hinaus noch mit zwei weiteren Programmen kombinieren:

KfW-Programm 430 – Investitionszuschuss: Zuschuss von maximal 48.000 Euro für eine Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus
KfW-Programm 431 – Zuschuss Baubegleitung: Zuschuss von maximal 4.000 Euro pro Wohneinheit für das Hinzuziehen eines anerkannten Energieberaters

Ein Energieberater ist übrigens nahezu immer sinnvoll: Der Experte informiert Sie darüber, welche baulichen Maßnahmen möglich und effizient sind, und hilft Ihnen darüber hinaus, das Maximum aus Ihrer staatlichen Förderung herauszuholen.

Steuervorteile von denkmalgeschützten Immobilien

Die direkte Förderung in Form von günstigen Krediten oder Zuschüssen stellt nur eine Seite der Medaille dar. Denn darüber hinaus profitieren Sie als Eigentümer einer Denkmalschutzimmobilie auch von beachtlichen Steuervorteilen. Das gilt sowohl dann, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen, als auch dann, wenn Sie diese vermieten.

Steuerliche Abschreibung einer denkmalgeschützten Immobilie

Als Vermieter einer denkmalgeschützten Immobilie profitieren Sie davon, wovon reguläre Vermieter nur träumen können: Sie können im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) 100 Prozent des Kaufpreises inklusive Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Dank der speziellen Denkmal-AfA können Sie in den ersten 8 Jahren jeweils 9 Prozent und in den folgenden 4 Jahren jeweils 7 Prozent der Kosten von der Steuer absetzen. Diese immense Steuerersparnis ist auch der Grund dafür, weshalb Denkmalschutzimmobilien vor allem als Kapitalanlage so beliebt sind. Renditen im zweistelligen Bereich sind dadurch keine Seltenheit.

Doch auch wenn Sie das denkmalgeschützte Haus selbst bewohnen, sieht der Fiskus Steuererleichterungen für Sie vor. Im Gegensatz zur Abschreibung bei vermieteten Denkmalimmobilien handelt es sich hier um eine lineare Abschreibung: So können Sie 10 Jahre lang jeweils 9 Prozent der Summe steuerlich geltend machen. Insgesamt können Sie dadurch 90 Prozent des Kaufpreises inklusive Sanierungskosten von der Steuer absetzen.

Diese Steuervorteile stehen im Übrigen nicht nur Alleineigentümern von denkmalgeschützten Häusern zu. Auch wenn Sie eine denkmalgeschützte Eigentumswohnung kaufen, können Sie die Sonder-AfA für Denkmalschutz nutzen.

Tipp

Um die Sanierungskosten in voller Höhe absetzen zu können, sollten Sie sich von der zuständigen Denkmalbehörde bestätigen lassen, dass die Baumaßnahmen notwendig waren. Diese Notwendigkeitsbescheinigung können Sie im Anschluss zusammen mit Ihrer Steuererklärung beim Finanzamt einreichen.

Erlass der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird auf Immobilien und Grundstücke erhoben und muss im Regelfall jährlich gezahlt werden. Eigentümer besonders schützenswerter Bauwerke können aber unter Umständen von der Abgabe befreit werden. Hierzu müssen jedoch zwei strenge Voraussetzungen gegeben sein:

Die Immobilie muss als Kulturdenkmal von öffentlichem Interesse gelten.
Sie müssen nachweisen, dass das Gebäude nicht rentabel ist.

Ob die erste Bedingung erfüllt ist, können Sie ganz einfach durch einen Blick in die Kulturdenkmalliste Ihres jeweiligen Bundeslandes überprüfen. Ein wenig komplizierter wird es bei der zweiten Bedingung: Hierfür müssen Sie belegen können, dass Sie in mindestens 2 von 3 Jahren einen Verlust mit der Immobilie erwirtschaftet haben.

Fazit: Finanzspritzen für Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien

Wer sich bewusst für ein denkmalgeschütztes Haus entscheidet, muss mit strengen baulichen Auflagen rechnen. So haben staatliche Behörden in Sachen Sanierung und Ausbau ein Mitspracherecht. Da der Staat jedoch auch ein Eigeninteresse am Erhalt derartiger Bauwerke hat, dürfen Sie sich auch über Finanzspritzen freuen. So können Sie unter anderem Zuschüsse und günstige Darlehen über die KfW erhalten. Darüber hinaus kommen Sie in den Genuss attraktiver Steuervorteile: Vermieten Sie das Denkmalhaus beispielsweise, können Sie sogar 100 Prozent der Kosten für Kaufpreis und Sanierung von der Steuer absetzen.

Bildnachweis: hydebrink / Shutterstock.com

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