Eine von vielen Denkmalimmobilien in Deutschland

Förderung von Denkmalimmobilien: KfW-Kredite, Zuschüsse, Steuervorteile

Ein altes Fachwerkhaus, eine restaurierte Mühle oder ein rustikaler Bauernhof: Denkmalgeschützte Gebäude sind nach wie vor bei zahlreichen Immobilienkäufern beliebt. Aufgrund des Alters der Gebäude winkt meist ein günstiger Kaufpreis, gleichzeitig versprühen die Liebhaberobjekte einen individuellen Charme. Das böse Erwachen kommt dabei oft erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags: Denn die Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes ist nicht nur mit strengen Auflagen, sondern auch mit hohen Kosten verbunden. Doch glücklicherweise bieten unterschiedliche Behörden spezielle Förderungen an, während der Staat gleichzeitig attraktive Steuervorteile in Aussicht stellt.

Was zeichnet eine denkmalgeschützte Immobilie aus?

Bei denkmalgeschützten Gebäuden denkt man meist automatisch an betagte Bauwerke. Dabei spielt das Alter genau genommen gar keine Rolle, wenn es um die Klassifizierung als Denkmalimmobilie geht. Wann ein Objekt unter Denkmalschutz steht, ist in den Denkmalschutzgesetzen der einzelnen Bundesländer geregelt. Meist müssen die Gebäude von historischer, künstlerischer, wissenschaftlicher oder städtebaulicher Bedeutung sein. Darüber hinaus muss die Allgemeinheit ein Interesse am Erhalt der Gebäude haben. So kann beispielsweise ein moderner Neubau, in dem ein historisches Ereignis stattgefunden hat, ebenso als Denkmalimmobilie gelten wie ein altes Fachwerkhaus.

Staatliche Fördermittel für Denkmalschutz Immobilien

Sanierung und Erhalt von Denkmalimmobilien können nicht nur zeitaufwendig, sondern auch kostspielig sein. Da jedoch auch der Staat ein Interesse daran hat, dass diese schützenswerten Gebäude erhalten bleiben, profitieren Immobilienkäufer und -eigentümer von zahlreichen Fördermöglichkeiten.

Förderung durch Behörden

Eines vorab: Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus sanieren oder umbauen möchten, sollten Sie sich sämtliche baulichen Maßnahmen von der zuständigen Denkmalschutzbehörde genehmigen lassen. Bauen Sie Ihr Haus ohne die behördliche Zustimmung um, drohen Ihnen empfindliche Bußgelder. Unter Umständen werden Sie außerdem dazu aufgefordert, die Maßnahmen rückgängig zu machen, was zu weiteren Kosten führt.

In Ihrem eigenen Interesse ist daher ein Termin bei der Denkmalschutzbehörde unumgänglich. Glücklicherweise informiert diese Sie jedoch nicht nur über etwaige Baubeschränkungen, sondern auch über verfügbare Fördermittel – denn davon gibt es einige.

Anbieter von Fördermitteln für Denkmalimmobilien:

  • Denkmalschutzbehörde
  • Deutsche Stiftung Denkmalschutz
  • Landesdenkmalämter
  • Bund-Länder-Programm Städtebaulicher Denkmalschutz

Bei diesen staatlichen Förderungen handelt es sich in der Regel um Zuschüsse, die Sie nicht zurückzahlen müssen. Wie hoch Ihre Finanzspritze ausfällt, wird dabei immer im Einzelfall entschieden. Ein Experte schätzt dabei unter anderem ein, wie schützenswert Ihre Immobilie ist. Auch Ihre privaten Vermögensverhältnisse können einen Einfluss auf die Höhe Ihrer Förderung haben.

Die staatlichen Fördermittel werden für einzelne Maßnahmen gewährt. Wichtig ist dabei, dass Sie den Zuschuss beantragen, bevor Sie die Maßnahmen umsetzen. Die Behörde benötigt hierzu in der Regel eine detaillierte Übersicht über die geplanten Maßnahmen sowie einen Finanzierungsplan. Häufig wird der Zuschuss erst nach Abschluss der Maßnahme ausgezahlt. Sie werden dabei meist aufgefordert, einen Verwendungsnachweis vorzulegen. Bei Fördersummen im 5-stelligen Bereich kann es auch vorkommen, dass die Behörde Ihnen einen Besuch abstattet und das Gebäude selbst unter die Lupe nimmt.

Günstige KfW-Kredite für denkmalgeschützte Immobilien

Sie wollen ein denkmalgeschütztes Haus kaufen und dieses im Anschluss sanieren? Dann sollten Sie sich vorab gut mit den geltenden Auflagen und Bestimmungen auseinandersetzen. Denn beim Denkmalschutz sind die Optionen oft sehr eingeschränkt. Nichtsdestotrotz können Sie auch hier einen günstigen KfW-Kredit für Ihr Vorhaben beantragen. Grundsätzlich gelten dabei dieselben Rahmenbedingungen wie bei regulären Immobilien: So können Sie für ein KfW-Effizienzhaus Denkmal ein Darlehen von bis zu 120.000 Euro pro Wohneinheit erhalten. Einzelmaßnahmen werden mit bis zu 60.000 Euro pro Wohneinheit gefördert.

Tipp:

Ob Ihr Gebäude dabei zu den förderfähigen Denkmalschutzimmobilien zählt, sollten Sie bei der zuständigen Stadt oder Kommune anfragen: Diese kann ein Gebäude auch dann als besonders erhaltenswerte Bausubstanz – und damit als förderfähig – einstufen, wenn es nicht offiziell als Baudenkmal nach den Denkmalschutzgesetzen der Länder gilt.

Damit Ihr Gebäude für die Denkmalschutz Förderung infrage kommt, müssen Sie jedoch einige Voraussetzungen erfüllen. So muss ein Sachverständiger den Prozess begleiten und zuvor einschätzen, ob die geplanten Maßnahmen auch zielführend sind. Hierzu müssen Sie einen Energieeffizienz-Experten aus der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) auswählen. Da Sie bei einer Denkmalimmobilie stark eingeschränkt sind und häufig nicht Fenster mit optimaler Dämmung einbauen oder die Außenwand dämmen dürfen, gelten gelockerte Anforderungen an die eigentliche Energieeffizienz. So können Sie die KfW-Förderung Denkmalschutz dann beantragen, wenn der Jahres-Primärenergiebedarf des Hauses maximal 160 Prozent des Wertes beträgt, der für eine reguläre Immobilie gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) gelten würde.

Steuervorteile von denkmalgeschützten Immobilien

Die direkte Förderung in Form von günstigen Krediten oder Zuschüssen stellt nur eine Seite der Medaille dar. Denn darüber hinaus profitieren Sie als Eigentümer einer Denkmalschutzimmobilie auch von beachtlichen Steuervorteilen. Das gilt sowohl dann, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen, als auch dann, wenn Sie diese vermieten.

Steuerliche Abschreibung einer denkmalgeschützten Immobilie

Als Vermieter einer denkmalgeschützten Immobilie profitieren Sie davon, wovon reguläre Vermieter nur träumen können: Sie können im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) 100 Prozent des Kaufpreises inklusive Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Dank der speziellen Denkmal-AfA können Sie in den ersten 8 Jahren jeweils 9 Prozent und in den folgenden 4 Jahren jeweils 7 Prozent der Kosten von der Steuer absetzen. Diese immense Steuerersparnis ist auch der Grund dafür, weshalb Denkmalschutzimmobilien vor allem als Kapitalanlage so beliebt sind. Renditen im zweistelligen Bereich sind dadurch keine Seltenheit.

Doch auch wenn Sie das denkmalgeschützte Haus selbst bewohnen, sieht der Fiskus Steuererleichterungen für Sie vor. Im Gegensatz zur Abschreibung bei vermieteten Denkmalimmobilien handelt es sich hier um eine lineare Abschreibung: So können Sie 10 Jahre lang jeweils 9 Prozent der Summe steuerlich geltend machen. Insgesamt können Sie dadurch 90 Prozent des Kaufpreises inklusive Sanierungskosten von der Steuer absetzen.

Diese Steuervorteile stehen im Übrigen nicht nur Alleineigentümern von denkmalgeschützten Häusern zu. Auch wenn Sie eine denkmalgeschützte Eigentumswohnung kaufen, können Sie die Sonder-AfA für Denkmalschutz nutzen.

Tipp

Um die Sanierungskosten in voller Höhe absetzen zu können, sollten Sie sich von der zuständigen Denkmalbehörde bestätigen lassen, dass die Baumaßnahmen notwendig waren. Diese Notwendigkeitsbescheinigung können Sie im Anschluss zusammen mit Ihrer Steuererklärung beim Finanzamt einreichen.

Erlass der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird auf Immobilien und Grundstücke erhoben und muss im Regelfall jährlich gezahlt werden. Eigentümer besonders schützenswerter Bauwerke können aber unter Umständen von der Abgabe befreit werden. Hierzu müssen jedoch zwei strenge Voraussetzungen gegeben sein:

Die Immobilie muss als Kulturdenkmal von öffentlichem Interesse gelten.
Sie müssen nachweisen, dass das Gebäude nicht rentabel ist.

Ob die erste Bedingung erfüllt ist, können Sie ganz einfach durch einen Blick in die Kulturdenkmalliste Ihres jeweiligen Bundeslandes überprüfen. Ein wenig komplizierter wird es bei der zweiten Bedingung: Hierfür müssen Sie belegen können, dass Sie in mindestens 2 von 3 Jahren einen Verlust mit der Immobilie erwirtschaftet haben.

Fazit: Finanzspritzen für Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien

Wer sich bewusst für ein denkmalgeschütztes Haus entscheidet, muss mit strengen baulichen Auflagen rechnen. So haben staatliche Behörden in Sachen Sanierung und Ausbau ein Mitspracherecht. Da der Staat jedoch auch ein Eigeninteresse am Erhalt derartiger Bauwerke hat, dürfen Sie sich auch über Finanzspritzen freuen. So können Sie unter anderem Zuschüsse und günstige Darlehen über die KfW erhalten. Darüber hinaus kommen Sie in den Genuss attraktiver Steuervorteile: Vermieten Sie das Denkmalhaus beispielsweise, können Sie sogar 100 Prozent der Kosten für Kaufpreis und Sanierung von der Steuer absetzen.

Bildnachweis: hydebrink / Shutterstock.com

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