Eine Ferienwohnung in Deutschland, ist es eine gute Kapitalanlage?

Ferienwohnung als Kapitalanlage: Lohnt sich das?

Nullzinsen auf Spareinlagen und die Aussicht auf eine spärliche Rente verleiten immer mehr Menschen dazu, sich mit der privaten Altersvorsorge auseinanderzusetzen. Eine beliebte Möglichkeit, einen zusätzlichen Einkommensstrom aufzubauen, ist dabei die Vermietung einer Ferienwohnung. Doch lohnt sich das Vorhaben?

Ferienwohnung kaufen: Vor- und Nachteile

Der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI) zufolge besitzen aktuell etwa 900.000 Deutsche eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus. Dabei hat sich die Kaufintention mit der Zeit maßgeblich verändert: Während das Ferienhaus früher eher aus emotionalen Gründen gekauft wurde, um mit der eigenen Familie günstig verreisen zu können, dient es heute vermehrt als lukrative Kapitalanlage.

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, in ein Feriendomizil zu investieren, sollten Sie sich jedoch des Risikos bewusst sein. Anders als bei Wohnimmobilien können Sie Ihr Objekt hier nicht langfristig vermieten und durchgängig Mieteinnahmen erzielen. Stattdessen werden Ferienwohnungen nur für kurzfristige Aufenthalte von wenigen Tagen oder Wochen gebucht. Dieses Ungleichgewicht wird allerdings in Teilen durch höhere Mieten kompensiert. So kostet eine Nacht in einer Ferienwohnung auf Rügen laut Statistischem Bundesamt im Durchschnitt 111 Euro. Dies entspräche einer Monatsmiete von 3.330 Euro – ein Preis, der mit regulären Wohnimmobilien im Regelfall nicht zu erzielen ist. Achten Sie also bereits bei der Auswahl des passenden Objekts darauf, dass es sich gut vermieten lässt. Je weniger Leerstand, desto höher die Rendite.

Darüber hinaus müssen Sie auch bedenken, dass eine Ferienwohnung als Kapitalanlage mit wesentlich mehr Aufwand einhergeht als eine reguläre Wohnimmobilie. So müssen Sie sich unter anderem um die Vermarktung der Ferienwohnung – kurz FeWo – kümmern. Hierfür steht Ihnen eine große Auswahl an Urlaubsportalen zur Verfügung, doch finanzieren sich diese durch Provisionskosten. Dies schmälert wiederum Ihren Gewinn. Auch der Kontakt zu Ihren Gästen kann zeitaufwendig sein: Sie sollten nicht nur bei kleineren Rückfragen schnell antworten, sondern müssen auch verfügbar sein, wenn ein Mangel in der Wohnung entdeckt wird. Da viele Vermieter von Feriendomizilen selbst nicht vor Ort sind, lagern Sie derartige Tätigkeiten auf spezielle Agenturen oder Makler aus. Diese Dienstleistung kann gut und gerne 20 bis 30 Prozent Ihrer Mieteinnahmen verschlingen.

Der häufige Bewohnerwechsel bei Ferienwohnungen führt außerdem dazu, dass die Instandhaltungskosten meist höher sind als bei regulären Immobilien. Zudem sollten Sie sich darüber bewusst sein, dass Ihre Einnahmen stark vom Zustand der Ferienwohnung abhängen: Renovieren Sie Ihr Urlaubsdomizil nicht in regelmäßigen Abständen, wird die Konkurrenz Sie schnell überholen. Finden Ihre Gäste eine in die Tage gekommene Unterkunft vor, kann dies schnell zu negativen Bewertungen führen und andere potenzielle Gäste abschrecken.

Tipp:

Kosten für Verwaltung, Reinigung, Instandhaltung und Co. können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn das Finanzamt eine eindeutige Gewinnerzielungsabsicht erkennen kann. Verbringen Sie beispielsweise mehrere Wochen pro Jahr selbst in Ihrem Ferienhaus und vermieten Sie es nur unregelmäßig an Touristen, wird das Finanzamt die Kosten eher nicht anerkennen. Um derartigen Problemen vorzubeugen, sollten Sie sich vorab mit dem örtlichen Tourismusverband in Verbindung setzen. Dort können Sie die ortsübliche Vermietungsdauer in Erfahrung bringen. Überschreiten Sie diese, sind Ihnen Steuervorteile nahezu garantiert.

Trotz all dieser Risiken und Nachteile gilt: Mit einer Ferienwohnung können Sie auch einen wahren Glücksgriff landen. Wird Ihnen etwa ein attraktiver Bungalow in Strandnähe zu einem erschwinglichen Preis angeboten, stehen Ihre Chancen auf eine stabile Auslastung und einen konkurrenzfähigen Mietpreis gut. Zudem dürfen Sie davon ausgehen, dass der Wert der Immobilie mit der Zeit steigen wird und Sie Ihr Geld so in eine wertstabile Kapitalanlage investiert haben.

Vorteile einer Ferienwohnung als Kapitalanlage

Hohe Einnahmen bei guter Auslastung
Gute Renditeaussichten
Potenzielle Wertsteigerung
Steuervorteile

Nachteile einer Ferienwohnung als Kapitalanlage

Hoher Verwaltungsaufwand (z. B. für Vermarktung, Provision für Urlaubsportale, Reinigung)
Leerstandsrisiko
Hohe Instandhaltungskosten
Hoher Konkurrenzdruck
Ggf. Gewerbe- bzw. Umsatzsteuer

Ferienwohnung kaufen: Worauf sollte ich achten?

Hohe Renditeversprechen verleiten viele dazu, in eine Ferienwohnung und damit in ihre private Altersvorsorge zu investieren. Immerhin machen jüngsten Umfragen zufolge 63 Prozent der Deutschen am liebsten Urlaub in Ferienwohnungen, was zunächst nach einer gesicherten Einkommensquelle klingt. Um mit Ihrem Vorhaben erfolgreich zu sein, sollten Sie vorab jedoch einige Dinge beachten. Denn nicht jede Ferienwohnung ist automatisch ein gutes Investment.

Nutzungseinschränkungen

Zuallererst sollten Sie genau prüfen, ob Sie das Objekt Ihrer Wahl überhaupt als Ferienwohnung vermieten dürfen. Denn häufig ist die zeitweise Vermietung an Touristen in Wohnvierteln nicht erlaubt. Das gilt vor allem auch in Großstädten, wo bezahlbarer Wohnraum knapp ist: So können Sie nicht einfach eine kleine Wohnung in Berlin kaufen und zu einem hohen Preis über Airbnb oder andere Portale an Städtereisende vermieten.

Ob die Nutzung als Ferienwohnung oder Ferienhaus erlaubt ist, entnehmen Sie am besten der Baunutzungsverordnung.

Tipp:

Dasselbe gilt auch andersherum! Denken Sie beispielsweise darüber nach, Ihr Ferienhaus an der Ostsee aktuell zu vermieten und dann im Rentenalter selbst zu beziehen, können Ihnen Nutzungsvorgaben einen Strich durch die Rechnung machen. Nicht jede Ferienwohnung kann in eine Wohnimmobilie umfunktioniert werden. Ob eine spätere Nutzungsänderung möglich ist, sollten Sie bereits vor dem Kauf abklären.

Standortwahl und Ausstattung

Bei kaum einer Immobilienart ist der Standort so entscheidend über Erfolg oder Misserfolg wie bei der Ferienwohnung. Ein heruntergekommenes Objekt mit schlechter Anbindung in einer Region mit spärlichen Freizeitgestaltungsmöglichkeiten wird schwerlich eine ausreichende Nachfrage generieren. Finden Sie hingegen ein charismatisches Ferienhaus mit hochwertiger Ausstattung und Bergblick in den Alpen, sollte es ein Leichtes sein, Gäste darauf aufmerksam zu machen.

Bedenken Sie dabei immer: Zeitweiser Leerstand ist normal, doch sollten Sie eine möglichst hohe Auslastung anstreben. So geht der Maklerverband IVD davon aus, dass sich ein Investment in eine Ferienwohnung erst dann auszahlt, wenn diese mehr als 17 Wochen pro Jahr vermietet ist. Im Idealfall ist Ihr Urlaubsdomizil auch zur Nebensaison für Urlauber attraktiv. So können Sie eine Berghütte im Winter beispielsweise an Skifahrer und im Sommer an Wanderer vermieten.

Ihre Nachfrage können Sie auch durch eine gehobene Ausstattung steigern: Verfügt Ihre Berghütte beispielsweise über einen Kamin sowie eine kleine Sauna, können Ihre Gäste auch an verregneten Tagen das Beste aus ihrem Urlaub machen. Derartige Merkmale führen auch dazu, dass Ihre Ferienwohnung sich auf Urlaubsportalen von der Konkurrenz abhebt und dass Sie den Mietpreis vielleicht sogar etwas höher ansetzen können als Ihre Mitbewerber.

Kaufpreis

Gerade Erstinvestoren haben häufig nur eine mangelhafte Marktkenntnis und können das Preis-Leistungs-Verhältnis bei Ferienwohnungen nur schwer einschätzen. Um dennoch ein Gefühl für den Preis zu bekommen, können Sie den sogenannten Mietmultiplikator heranziehen. Die Formel hierzu lautet:

Mietmultiplikator = Kaufpreis / zu erwartende Jahresmiete

Diese Größe gibt näherungsweise Auskunft darüber, nach wie vielen Jahren sich das Investment amortisiert haben dürfte. Liegt der Wert zwischen 10 und 20 Jahren, ist der Preis je nach Standort noch im Rahmen. Bei Multiplikatoren über 20 sollten Sie Vorsicht walten lassen und besser nach alternativen Objekten Ausschau halten. Seien Sie bei der zu erwartenden Jahresmiete jedoch nicht zu optimistisch: Werfen Sie einen Blick auf die Buchungskalender der Konkurrenz und schauen Sie sich an, wie viel eine Übernachtung in vergleichbaren Wohnungen kostet. Eine gute erste Anlaufstelle sind auch Tourismusbüros und das statistische Bundesamt: Dort erfährt man beispielsweise, dass eine Übernachtung auf den nordfriesischen Inseln im Jahr 2018 im Durchschnitt 156 Euro, im bayerischen Wald hingegen nur 64 Euro kostete.

Ferienwohnung finanzieren: Besonderheiten bei Baufinanzierung und Immobilienkredit

Grundsätzlich können Sie eine Ferienwohnung ebenso über eine Bank finanzieren wie eine reguläre Wohnimmobilie. Stellen Sie der Bank Ihr Vorhaben vor und bringen Sie alle relevanten Unterlagen mit. Dazu zählen beispielsweise ein Exposé, der Grundriss sowie – wenn vorhanden – Bebauungsplan und Baunutzungsverordnung. Damit die Bank sich ein Bild von Ihnen als Kreditnehmer machen kann, sollten Sie auch Ihre letzten Gehaltsnachweise, den letzten Lohnsteuerbescheid sowie eine SCHUFA-Selbstauskunft zur Hand haben.

Das Kreditinstitut wird Ihnen im Anschluss ein individuelles Angebot für eine Immobilienfinanzierung unterbreiten. Die Kreditzinsen hängen dabei von den jeweiligen Rahmenbedingungen ab. Zwar fallen diese aufgrund der niedrigen Bauzinsen aktuell meist günstig aus (Stand: Mai 2021), doch sollten Sie mit einem kleinen Zinsaufschlag rechnen: Bei Ferienwohnungen als Kapitalanlage geht die Bank davon aus, dass der Kreditnehmer weniger emotional mit der Immobilie verbunden ist als etwa bei einer selbstbewohnten Eigentumswohnung.

Entsprechend wird auch das Risiko höher eingeschätzt, dass der Kreditnehmer die Raten nicht mehr zahlt und eine Zwangsversteigerung in Kauf nimmt. Es kann daher sein, dass die Bank eine höhere Eigenkapitalquote von etwa 40 Prozent verlangt. Bei ausreichenden Sicherheiten sind Banken teils aber sogar gewillt, eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital für Ferienwohnungen zu vergeben. Fragen Sie am besten bei mehreren Banken an und vergleichen Sie die einzelnen Kreditangebote.

Viele entscheiden sich auch für die Ferienwohnung als Zweitimmobilie. Haben Sie bereits einen Kredit für eine Immobilie aufgenommen und ist dieser noch nicht abbezahlt, können Sie unter Umständen eine zweite Baufinanzierung beantragen. Dies ist jedoch im Regelfall nur dann möglich, wenn die erste Immobilie als Sicherheit dienen kann. Hierzu darf die Beleihungsgrenze bei der Erstfinanzierung nicht vollständig ausgeschöpft sein. Das bedeutet: Zahlen Sie gerade Ihr Eigenheim ab und haben Sie dieses mit einem hohen Fremdkapitalanteil finanziert, ist es eher fraglich, ob die Bank einer Zweitfinanzierung zustimmt.

Sonderfall: Eignet sich eine Ferienwohnung im Ausland als Kapitalanlage?

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit einiger Zeit kontinuierlich an – das gilt auch für Ferienwohnungen und -häuser. Viele fragen sich daher, ob eine Ferienwohnung im Ausland nicht erfolgversprechender ist, und fassen ein Investment in Spanien, Italien oder Kroatien ins Auge.

Hierbei gilt jedoch: andere Länder, andere Sitten. Wenn Sie eine Ferienwohnung im Ausland kaufen wollen, sollten Sie sich im Klaren darüber sein, dass dort andere Regeln und Gesetze gelten. Dies reicht von der Eigentumsregelung bis hin zu steuerlichen Aspekten. Zwar kann eine Ferienwohnung im Ausland sich durchaus lohnen, doch sollten Sie hierbei immer auf die Expertise eines Fachmanns vor Ort setzen. Holen Sie sich frühzeitig fachkundige Unterstützung und bringen Sie so in Erfahrung, welche Hürden und Herausforderungen auf Sie warten.

Fazit: Ferienwohnungen nach wie vor im Trend

Immer mehr Deutsche schreiben den Pauschalurlaub in einer großen, anonymen Hotelanlage ab und bevorzugen stattdessen eine Ferienwohnung. Um an diesem Trend zu verdienen, investieren gleichzeitig immer mehr Menschen in Ferienwohnungen und Ferienhäuser. Auch wenn hierbei häufig eine gute Rendite in Aussicht gestellt wird, sollten Sie sich der Nachteile und Risiken immer bewusst sein. Eine Ferienwohnung geht mit einem erheblichen zeitlichen und finanziellen Aufwand einher. Nur wenn Ihr Objekt für Urlauber langfristig attraktiv ist, können Sie die nötige Auslastung erzielen, damit sich die Investition für Sie lohnt.

Bildnachweis: aldorado / Shutterstock.com

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