Mietkauf: Lohnt sich das?

Der Mietkauf ist eine Alternative zur klassischen Baufinanzierung. Die späteren Eigentümer des Hauses oder der Wohnung leben zunächst als Mieter in der Immobilie und zahlen diese durch die Mietzahlungen nach und nach ab. Diese Vorgehensweise hat den Vorteil, dass kein Eigenkapital eingebracht werden muss. Zudem klingt es für viele Kaufinteressenten attraktiv, eine Immobilie zunächst zu bewohnen und anschließend zu kaufen. Allerdings hat die Methode auch einige versteckte Nachteile.

Wie ein Mietkauf genau abläuft und worauf Sie vor der Vertragsunterzeichnung unbedingt achten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Mietkauf Haus: Was ist das?

Wer ein Haus kaufen möchte, muss in der Regel 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche bezahlen. Es gibt nur wenige Möglichkeiten, dies zu umgehen. Eine davon ist der Mietkauf. Dabei schließt der Verkäufer mit dem Käufer einen speziellen Vertrag ab: den Mietkaufvertrag. In diesem werden der Kaufpreis und die monatlich zu zahlende Miete festgelegt.

Denn die Besonderheit beim Mietkauf besteht darin, dass der spätere Käufer bereits heute das Haus als Mieter bewohnt. Die Miete setzt sich dabei aus 2 Teilen zusammen:

1. Mietzins: Wie bei klassischen Mietverträgen wird dieser Teil dafür fällig, dass der Vermieter sein Haus dem Mieter zur Nutzung überlässt.
2. Anzahlung: Dieser Teil der monatlichen Zahlungen wird auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet.

Die Miete ist beim Mietkauf also höher als bei normalen Mietverträgen, weil der Mieter die Immobilie nach und nach abbezahlt, bis sie ihm vollständig gehört. Varianten zu dieser klassischen Form können sein, dass der Vermieter 100 Prozent der Miete mit dem Kaufpreis verrechnet. Aber auch eine einmalige Anzahlung in Höhe von beispielsweise 20 Prozent des Kaufpreises kann vereinbart werden.

Wie funktioniert der Mietkauf einer Immobilie?

Die wichtigsten Elemente bei einem Mietkauf sind die Miete, der Kaufpreis und die Mietdauer. Endet die Mietdauer, so kann der Mieter das Haus oder die Wohnung zu dem vereinbarten Kaufpreis abzüglich der bereits geleisteten Anzahlungen erwerben. Dieses Recht wird ihm durch den geschlossenen Mietkaufvertrag gewährt.

Es kann auch vereinbart werden, dass die Mietzeit so weit verlängert wird, bis die Immobilie vollständig abbezahlt ist. Anschließend geht sie automatisch in das rechtliche Eigentum des bisherigen Mieters über. Wirtschaftlicher Eigentümer wird er jedoch bereits mit der Unterzeichnung des Mietvertrags. Dies bedeutet für ihn auch, dass er für Instandhaltungsmaßnahmen aufkommen muss. Dennoch hat der Noch-Mieter den Nachteil zu akzeptieren, dass er kein Mitspracherecht bei Umbauten hat. Erst wenn er nach vollständiger Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises auch rechtlicher Eigentümer geworden ist, kann er frei über die Immobilie entscheiden.

Mietkaufvertrag: Darauf sollten Sie achten

Der Mietkaufvertrag muss wie jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden. Dafür fallen Notarkosten an.

In der Regel wird der Vertrag über einen Zeitraum von 10 oder 20 Jahren geschlossen. Ein Punkt, der hierbei oft zu Streitigkeiten führt, ist die Möglichkeit des Rücktritts. Sofern der Vertrag keine spezielle Rücktrittsklausel enthält, ist der Mieter auf das Wohlwollen des Verkäufers angewiesen, sofern er die Immobilie nicht wie geplant erwerben möchte. Falls der Vermieter den Mieter kulanterweise aus dem Vertrag entlässt, kann er dennoch darauf bestehen, die bereits angezahlten Beträge einzubehalten. Aus diesem Grund ist es wichtig, eine faire Rücktrittsklausel im Mietkaufvertrag zu vereinbaren.

Aufgrund der langen Laufzeit ist es darüber hinaus ratsam, festzuhalten, dass alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag auf einen Dritten übertragen werden können. Auf diese Weise können die bereits eingezahlten Beiträge zum Beispiel einem der Kinder des aktuellen Mieters zugutekommen. Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Umgang mit Zahlungsschwierigkeiten. Im Vertrag wird geregelt, ab wann der Mieter im Zahlungsverzug ist und welche Folgen dies hat. Gleichzeitig sollte auch vereinbart werden, was geschieht, wenn der Verkäufer in die Insolvenz geht oder stirbt.

Mietkauf: Vorteile und Nachteile

Der Mietkauf ist eine interessante Alternative zu einem Kauf durch Immobilienfinanzierung. Er bringt für den Käufer ganz eigene Chancen und Risiken mit sich.

Vorteile	Nachteile
Die eigenen vier Wände können schnell bezogen werden, ohne dafür ein Bankdarlehen zu benötigen. Dadurch kann der Traum vom Eigenheim auch bei geringem Einkommen wahr werden.	Bei Zahlungsschwierigkeiten kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Das Recht, die Immobilie zu erwerben, erlischt daraufhin und alle getätigten Anzahlungen waren umsonst.
Oft ist das benötigte Eigenkapital deutlich geringer als bei einer Baufinanzierung, manchmal ist gar keines nötig.	Kommt der Mieter den vereinbarten Mietzahlungen nicht nach, kann der Vermieter zudem Schadensersatz für den Mietausfall fordern.
Die Mietzahlungen sind gleichzeitig eine Investition ins Eigenheim.	Die Gesamtkosten eines Mietkaufs sind häufig deutlich höher als bei einer Baufinanzierung.
Weil die Immobilie bewohnt wird, können Mängel frühzeitig entdeckt und behoben werden.	Hinzu kommt, dass ein Mietkauf oftmals der „Notfallplan“ für Verkäufer ist, die keine Käufer für ihre Immobilie finden. Gründe können ein schlechter Zustand oder eine ungünstige Lage des Hauses sein.
Die Mietzahlungen sind auf lange Sicht kalkulierbar, da sie im Mietkaufvertrag über 10 bis 20 Jahre festgelegt werden.	Geht der Verkäufer in die Insolvenz, bevor das Eigentum an der Immobilie übergeht, kann es geschehen, dass der Käufer leer ausgeht.
Wenn nach Ablauf der Mietdauer der Restbetrag durch einen Baukredit finanziert werden soll, fallen Kreditbetrag, Laufzeit sowie fällige Zinsen geringer aus.	Es ist nicht möglich, staatliche Förderungen wie einen günstigen KfW-Kredit für den Hauskauf zu nutzen.
	Der Mieter muss Rücklagen für Sanierungen bilden, hat jedoch kein Mitspracherecht bei Umbauten.

Fazit: Der Mietkauf kann eine interessante Option für Käufer sein

Ein Mietkauf ist für Sie als Kaufinteressent vor allem dann eine Überlegung wert, wenn vorerst kein Kredit aufgenommen werden soll. Auf diese Weise sparen Sie sich das Eigenkapital und oft ist es sogar ohne SCHUFA-Auskunft möglich, den Mietkaufvertrag abzuschließen. Denn letztlich entscheiden Verkäufer und Käufer gemeinsam, welche Inhalte Vertragsbestandteil werden.

Die wichtigsten Inhalte sind die Höhe der Miete, die Mietdauer sowie der Kaufpreis. Darüber hinaus sollten im Vertrag unbedingt noch die Themen Zahlungsausfall, Rücktritt und Insolvenz des Verkäufers geregelt werden, da vor allem diese Punkte Risiken für Sie als Käufer beinhalten, wenn sie ungeklärt bleiben. Um die Risiken zu minimieren, ist es generell ratsam, sich ausgiebig mit der Vertragsgestaltung zu beschäftigen und am besten einen erfahrenen Anwalt hinzuzuziehen. Er wird Ihnen auch raten, sich mit einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen zu lassen. So kann der Verkäufer die Immobilie nicht belasten oder gar ein zweites Mal verkaufen.

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