Mehrfamilienhaus verkaufen – darauf kommt es an

Immobilien sind als Kapitalanlage nach wie vor sehr gefragt. Hiervon profitieren auch diejenigen, die bereits eine Wohnung oder sogar ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage besitzen und ihre Immobilie gewinnbringend verkaufen möchten. Allerdings ist der Verkauf einer Anlageimmobilie nicht immer einfach. Schließlich gibt es bei der Preiskalkulation einiges zu beachten und auch rechtliche Aspekte können relevant werden. Worauf Sie beim Verkauf Ihrer Anlageimmobilie genau achten sollten, erfahren Sie im Folgenden.

Immobilien-Kapitalanlage verkaufen: die möglichen Interessenten

Es gibt 2 Käufer-Zielgruppen für Ihre Anlageimmobilie:

• Personen, die Ihre Immobilie kaufen und diese anschließend selbst nutzen möchten.
• Personen, die Ihre Immobilie zu Anlagezwecken erwerben und eine Rendite erwirtschaften möchten.

Mit der zuerst genannten Gruppe haben Sie es besonders häufig zu tun, wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus verkaufen möchten. Ist die zum Verkauf stehende Immobilie allerdings bereits vermietet, ist die Eigennutzung für den Erwerber nicht sofort und ohne Weiteres möglich.

Die andere Käufergruppe interessiert sich hingegen besonders häufig für Mehrfamilienhäuser.

Welche Besonderheiten Sie insbesondere beim Verkauf Ihrer bereits vermieteten Anlageimmobilie an die verschiedenen Käufergruppen beachten sollten, wird im Weiteren genau erörtert.

Mehrfamilienhaus verkaufen: Darauf sollten Sie achten

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, dann richten Sie sich mit Ihrem Verkaufsangebot insbesondere an Käufer, die Ihre Immobilie ebenfalls zu Anlagezwecken erwerben wollen. Dieser Umstand bringt einige Vorteile mit sich. Gleichzeitig müssen Sie jedoch mit einem vergleichsweise kritischen, besonders auf wirtschaftliche Daten achtenden Käuferklientel rechnen. Um Ihre Immobilie gewinnbringend verkaufen zu können, sollten Sie darum folgende Punkte beachten:

Halten Sie Ihre Preisvorstellungen realistisch

Sollten Sie planen, ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu verkaufen, möchten Sie selbstverständlich einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen. Allerdings sollten Sie bedenken, dass hier nur solche Personen als Käufer infrage kommen, die Ihre Immobilie selbst ebenfalls als Anlageobjekt nutzen möchten.

Diese Kaufinteressenten machen ihre Kaufentscheidung meist nicht von einem hohen Wohnwert abhängig. Vielmehr ist für sie interessant, was die Immobilie kostet und welcher Ertragswert zu erwarten ist. Trotz der aktuell hohen Nachfrage nach Immobilien kann es daher sein, dass die ersten Interessenten nicht bereit sind, Ihren Wunschpreis zu zahlen. Ist der Kaufpreis so hoch, dass die erwartete Amortisation für Investoren zu lange dauert, kann sich sogar eine Top-Immobilie in guter Lage zum „Ladenhüter“ entwickeln.

Als Faustregel gilt: Ein Mehrfamilienhaus mit möglichst vielen leerstehenden Wohnungen lässt sich leichter verkaufen als ein voll vermietetes Objekt. Das klingt zunächst vielleicht ungewöhnlich, doch der Grund liegt in der möglichen Rendite der Anlageimmobilie. Denn der neue Investor kann leerstehende Wohnungen zu seinen Vorstellungen vermieten. Vor allem, wenn er die Wohnungen zuvor renoviert, kann er so oft deutlich höhere Mieten verlangen, als wenn er Mieter übernimmt, die bereits seit vielen Jahren in der Wohnung leben.

Sollte es Ihnen schwerfallen, selbst einen marktgerechten Verkaufspreis zu bestimmen, kann es hilfreich sein, die Immobilie professionell bewerten oder durch einen Makler verkaufen zu lassen.

Bereiten Sie den Verkauf gewissenhaft vor

Um Ihr Mehrfamilienhaus möglichst gewinnbringend verkaufen zu können, ist eine gewissenhafte Verkaufsvorbereitung besonders wichtig. Nur wenn Sie einem potenziellen Käufer alle relevanten Unterlagen vorlegen, kann sich dieser ein genaues Bild von Ihrer Immobilie machen. Auf dieser Grundlage wird er entscheiden, ob er einen Kauf für lohnend hält oder nicht.

Hieraus ergibt sich: Es ist wichtig, dass Sie potenziellen Käufern nicht lediglich Grundrisse, Flurkarte oder Versicherungsnachweise vorlegen können. Vielmehr muss sich der Käufer ein umfängliches Bild machen können. Dazu benötigt er auch Informationen zur Immobiliensubstanz und zu erfolgten Modernisierungsmaßnahmen. Nur so kann der Käufer sicher sein, nach dem Immobilienerwerb keine „bösen Überraschungen“ – zum Beispiel durch notwendige Instandhaltungsmaßnahmen – zu erleben.

Wichtig ist es daher, den potenziellen Käufer davon zu überzeugen, dass Ihre Immobilie rentabel und in einem guten Zustand ist. Zu diesem Zweck sollten Sie folgende Unterlagen bereithalten:

• Grundrisse und Flurkarte
• Mietverträge inkl. Mieterhöhungen mit Datum
• weitere Informationen zu den Mietern (sofern vorhanden)
• Betriebskostenabrechnungen
• Sanierungsnachweise
• Versicherungsnachweise
• Verträge mit dem Hausverwalter (sofern vorhanden)
• Übersicht über Instandhaltungsrücklagen

Ein vermietetes Haus verkaufen: Diese Rechte und Pflichten bestehen gegenüber den Mietern

Möchten Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, ist es nicht nur wichtig, potenzielle Käufer durch einen angemessenen Kaufpreis und vollständige Unterlagen von Ihrer Immobilie zu überzeugen. Vielmehr sollten Sie beachten, dass Sie als Immobilieneigentümer nicht nur Rechte an Ihrer Immobilie, sondern auch verschiedene Pflichten gegenüber Ihren Mietern haben.

Diese Vermieterpflichten werden insbesondere im Zusammenhang mit dem Verkauf vermieteter Wohnungen und Einfamilienhäuser relevant. Schließlich treffen die Vermieterpflichten nicht nur Sie als bisherigen Eigentümer. Sie müssen auch vom Immobilienkäufer beachtet und später erfüllt werden. Folgende Punkte sind dabei besonders relevant:

Der Verkauf beendet bestehende Mietverhältnisse nicht

Sofern eine bereits vermietete Immobilie verkauft wird, gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Das bedeutet zum einen, dass Sie Ihrem Mieter oder mehreren Mietern nicht kündigen können, um eine leere Immobilie anbieten zu können. Zum anderen muss der neue Eigentümer als Vermieter in die bestehenden Mietverhältnisse eintreten. Die Mietverhältnisse werden also zu identischen Konditionen fortgeführt.

Problematisch ist das insbesondere dann, wenn der Käufer ein bereits vermietetes Haus oder eine Eigentumswohnung selbst nutzen möchte. In diesem Fall muss er das bestehende Mietverhältnis zuvor mit dem bisherigen Mieter beenden. Dies ist allerdings nur unter Beachtung des Mieterschutzes und unter bestimmten Voraussetzungen wie der Anmeldung von Eigenbedarf möglich.

Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen: Vorkaufsrecht des Mieters beachten

Sofern Sie ein Mehrfamilienhaus besitzen, besteht die Möglichkeit, dieses nicht als Ganzes zu verkaufen, sondern es in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen. Durch die Veräußerung der Einzelwohnungen lässt sich oft ein insgesamt höherer Verkaufserlös erzielen.

Um eine solche Aufteilung vornehmen zu können, benötigen Sie eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Welche Voraussetzungen zu erfüllen sind, um die Bescheinigung zu erhalten, kann von Bundesland zu Bundesland variieren. In jedem Fall müssen die Einzelwohnungen deutlich voneinander getrennt und auch getrennt voneinander zugänglich sein.

Sofern Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten haben, können Sie die Einzelwohnungen Ihrer Anlageimmobilie getrennt voneinander verkaufen. Dabei müssen Sie jedoch beachten, dass vorhandene Mieter ein Vorkaufsrecht an den Eigentumswohnungen haben.

Das bedeutet: Sie müssen den Mieter über Ihr Vorhaben informieren, die von ihm bewohnte Wohnung zu veräußern. Ist ein potenzieller Wohnungskäufer gefunden, kann der Mieter innerhalb von 2 Monaten entscheiden, ob er die Wohnung selbst anstelle des Kaufinteressenten erwerben möchte. Entscheidet er sich für den Kauf, müssen Sie die Wohnung an den bisherigen Mieter veräußern, und zwar zu den gleichen Konditionen. Auch über das Vorkaufsrecht müssen Sie als Vermieter den Mieter informieren.

Zusammengefasst: Anlageimmobilie verkaufen

Immobilien sind nach wie vor sehr gefragt und die Immobilienpreise sind hoch. Daher ist gerade jetzt der Verkauf einer Anlageimmobilie besonders lukrativ.

Das gilt zumindest dann, wenn Verkäufer das Vorhaben planvoll angehen, ihre Käufer-Zielgruppe genau kennen und alle Unterlagen vorliegen haben.

Zudem ist es wichtig, bei vermieteten Objekten die Rechte vorhandener Mieter zu berücksichtigen, da sie durch den Verkauf nicht schlechter gestellt werden dürfen.

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