Wann ist eine Baumängelrüge angezeigt?

Was ist eine Baumängelrüge?

In einer Baumängelrüge teilt der Auftraggeber dem Bauunternehmen oder dem Handwerker mit, dass die vertraglich vereinbarten Leistungen nicht korrekt oder gar nicht erbracht wurden. Der Auftraggeber setzt dem Auftragnehmer eine Frist, innerhalb derer die Fehler zu beseitigen sind. Die Rechnung muss der Auftraggeber nicht komplett begleichen, es besteht ein Zurückbehaltungsrecht in angemessener Höhe: Meist umfasst es den doppelten Betrag der Mängelbeseitigung.

Die Mängelrüge dient als Voraussetzung, um bei späteren Rechtsstreitigkeiten Ansprüche gegenüber dem bauausführenden Unternehmen durchzusetzen.

Die gesetzliche Grundlage für die Mängelrüge bildet Paragraf 437 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Zusätzliche Regelungen finden sich in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Demnach sind die Leistungen des Auftragnehmers frei von Fehlern zu erbringen. In der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen wird nicht von einer Mängelrüge, sondern von einer Mängelanzeige gesprochen, wobei es sich lediglich um einen begrifflichen Unterschied handelt.

Wann stelle ich eine Baumängelrüge?

Der Bauherr ist verpflichtet, offene Baumängel unverzüglich nach ihrer Entdeckung gegenüber dem ausführenden Unternehmen anzuzeigen. Kommt es nicht zu einer Einigung oder ist der Auftragnehmer nicht bereit, nachzubessern, muss eine Mängelrüge ausgesprochen werden.

Baumängel müssen innerhalb der gesetzlichen Fristen angezeigt werden. Deren Länge ist abhängig von der jeweiligen Vertragsgrundlage:

• Bei einem Vertrag auf Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt eine 5-jährige Gewährleistungsfrist.
• Bei einem Vertrag auf Grundlage der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen müssen Mängelansprüche spätestens nach 4 Jahren gestellt werden.

Hat der Bauherr innerhalb dieser Fristen eine Mängelrüge ausgesprochen, beginnt die Gewährleistungsfrist neu: Nach Bürgerlichem Gesetzbuch beginnt die Frist von vorn, nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen läuft sie weitere 2 Jahre beziehungsweise bis zum ursprünglichen Fristende.

Wie stelle ich eine Baumängelrüge?

Eine Baumängelrüge sollte aus Beweisgründen schriftlich gestellt werden, auch wenn dazu keine gesetzliche Verpflichtung besteht. Ideal ist eine Zustellung per Einschreiben gegen Rückschein.

Folgende Punkte sollten in der Mängelrüge enthalten sein:

• Auftraggeber und Auftragnehmer
• Datum
• Angaben über den Vertrag (Vertragsnummer)
• Konkrete Beschreibung des Mangels
• Angaben über Größe und Umfang des Mangels
• Nachweis anhand von Fotos oder Gutachten und Plänen
• Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Fristsetzung
• Androhung, dass bei Nichtbeseitigung die Mängel auf Kosten des Auftragnehmers beseitigt werden

Ist die Beauftragung eines Gutachters bei einer Baumängelrüge sinnvoll?

Die Zusammenarbeit mit einem Gutachter ist zu empfehlen, wenn es sich um komplexe Mängel handelt oder die Zusammenarbeit mit dem Bauunternehmen während der Bauzeit problematisch war. Auch wenn der Auftragnehmer die Beseitigung der angezeigten Mängel ablehnt, sollte ein Sachverständiger zugezogen werden. Der Profi prüft die Mängel fachgerecht und macht genaue Angaben dazu sowie zu den entstehenden Kosten für die Beseitigung.

Die Kosten für den Gutachter trägt der Bauherr als Auftragnehmer zunächst selbst. Stellt sich heraus, dass es sich tatsächlich um einen durch den Bauunternehmer verursachten Mangel handelt, muss dieser die Kosten für das Gutachten übernehmen.

Was erreichen Bauherren mit einer Baumängelrüge?

Mit der Mängelanzeige erreichen Bauherren idealerweise die Nachbesserung und Mängelbeseitigung.

Sollte der Auftragnehmer die Mängel nicht beseitigen, ist der Bauherr berechtigt, den Anspruch gerichtlich durchzusetzen. Der Mangel kann selbst oder von einem Dritten auf Kosten des Auftragnehmers beseitigt werden. Zudem kann Schadenersatz geltend gemacht werden. Auch ein kompletter Vertragsrücktritt ist möglich.