Immobilie geerbt: Wie funktioniert eine Erbengemeinschaft?

Immer wenn es mehrere Erben gibt, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Ziel der Gemeinschaft ist es, die Auseinandersetzung des Nachlasses zu regeln und die gemeinschaftliche Verwaltung des Erbes somit zu beenden. Während Barvermögen und Wertgegenstände noch recht einfach aufgeteilt werden können, gestaltet sich das bei Immobilien meist wesentlich schwieriger. Erfahren Sie hier, was Sie als Teil einer Erbengemeinschaft beachten müssen und welche Optionen Sie haben.

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Gemäß § 2032 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entsteht eine Erbengemeinschaft immer dann, wenn ein Nachlass zum gemeinschaftlichen Vermögen mehrerer Erben wird. Ein Beispiel für eine Erbengemeinschaft mit Geschwistern: Hinterlässt ein Erblasser seiner hinterbliebenen Partnerin und seinen beiden Kindern das Familienheim, so bilden die 3 Erben automatisch eine Erbengemeinschaft.

Gerade wenn Immobilien im Spiel sind, entstehen häufig Konflikte innerhalb einer Erbengemeinschaft. Immerhin ist ein Haus – oder auch eine Wohnung – nicht einfach aufzuteilen und es muss eine Lösung gefunden werden, der alle Miterben zustimmen. Denn die Immobilie wird zum Gesamthandseigentum. Das bedeutet, dass sie allen Miterben gemeinsam gehört. Ein einzelner Erbe kann die Immobilie weder beziehen noch kann er sie vermieten oder verkaufen. Derartige Entscheidungen müssen einvernehmlich gefällt werden.

Was sind die Pflichten der Erbengemeinschaft bei einem Immobilienerbe?

Da der Gesetzgeber nicht vorsieht, dass eine Erbengemeinschaft auf Dauer besteht, muss die Erbengemeinschaft den Nachlass untereinander aufteilen und die Erbengemeinschaft dadurch auflösen. Das Verfahren nennt sich Auseinandersetzung.

Darüber hinaus ist die Erbengemeinschaft auch dazu verpflichtet, den Nachlass zu verwalten und sorgsam zu pflegen. Ziel ist es, dass der Wert möglichst erhalten bleibt. Bei Immobilien bedeutet das: Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft müssen Sie gemeinsam mit den anderen Erben alle laufenden Kosten zahlen und nötige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen durchführen lassen. Die Kosten hierfür teilen Sie idealerweise untereinander auf, gegebenenfalls auch gemäß Ihrer Erbanteile: Wer mehr erbt, muss dann auch mehr zahlen. Allerdings sollten Sie bedenken, dass jeder Miterbe mit seinem Privatvermögen für die anderen Miterben haftet. Kann ein Miterbe nicht zahlen, so müssen Sie die gesamten Kosten tragen. Es liegt also auch in Ihrem Interesse, die Erbengemeinschaft möglichst schnell aufzulösen.

Wer bekommt den Erbschein in einer Erbengemeinschaft?

Große Entscheidungen – wie die über den Hausverkauf – muss die Erbengemeinschaft gemeinsam treffen. Kleinere Verwaltungsangelegenheiten hingegen kann jeder Erbe einzeln bestreiten. Dazu zählt etwa die Durchführung kleinerer Reparaturen, aber auch die Beantragung des Erbscheins: Jeder Miterbe kann diesen beantragen und verwahren.

Wird die Erbengemeinschaft ins Grundbuch eingetragen?

Wird eine gemeinsame Immobilie geerbt, so bleibt diese in aller Regel langfristig nicht Eigentum aller Miterben. Stattdessen werden Haus oder Wohnung häufig verkauft oder von einem einzelnen Erben bezogen, der seine Miterben dafür auszahlt. Entsprechend muss die Erbengemeinschaft sich auch nicht unmittelbar nach dem Erbfall um die Grundbuchänderung kümmern, sondern kann sich bis zu 2 Jahre damit Zeit lassen. Ist die Immobilie bis dahin verkauft, kann direkt der neue Eigentümer eingetragen werden.

Erbengemeinschaft auflösen: Diese Optionen haben Sie

Wenn Sie gemeinschaftlich ein Haus oder eine Wohnung geerbt haben, dann haben Sie mehrere verschiedene Möglichkeiten, die Erbengemeinschaft aufzulösen. Die gängigsten Varianten finden Sie nachfolgend beschrieben.

Erbengemeinschaft entscheidet sich für Hausverkauf

Eine der einfachsten Varianten der Erbauseinandersetzung ist der gemeinschaftliche Hausverkauf. Den Erlös müssen Sie im Anschluss gemäß Ihrer einzelnen Erbanteile untereinander aufteilen. Hat etwa die hinterbliebene Partnerin die Hälfte des Vermögens geerbt und die beiden gemeinsamen Kinder jeweils ein Viertel, so wird der Verkaufserlös entsprechend verteilt.

Ein Miterbe erhält die Immobilie und zahlt die anderen dafür aus

Oft entscheidet sich ein Erbe dafür, das Haus selbst zu beziehen. Dies ist grundsätzlich möglich, allerdings muss er seine Miterben hierzu entsprechend auszahlen. Der erste Schritt ist daher, den Wert des Hauses durch ein Gutachten ermitteln zu lassen. Im Anschluss kann anhand der Erbanteile errechnet werden, wie hoch die Auszahlung ausfallen muss.

Möchten Sie ein geerbtes Haus gern beziehen, doch fehlen Ihnen die finanziellen Mittel dazu, können Sie hierfür auch eine Baufinanzierung aufnehmen. Da Sie einen Teil der Immobilie als Erbe bereits besitzen, dürfen Sie sich über günstige Kreditkonditionen freuen. Vergessen Sie bei der Kalkulation allerdings nicht, dass Sie gegebenenfalls Erbschaftssteuer auf den geerbten Teil der Immobilie zahlen müssen.

Immobilie gemeinsam vermieten

Auch wenn die Erbengemeinschaft eigentlich nicht auf Dauer sein sollte, können Sie sich doch dafür entscheiden, die Immobilie gemeinsam mit Ihren Miterben zu vermieten. Hierzu benötigen Sie einen notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrag, der Sie zu einer Personengesellschaft macht. Als solche können Sie Haus oder Wohnung auch langfristig gemeinschaftlich verwalten und Mieteinnahmen damit erwirtschaften. Die Mieteinnahmen werden wiederum gemäß der Erbanteile verteilt. Wer den höheren Erbanteil hat, erhält entsprechend auch mehr von der Miete.

Streit in der Erbengemeinschaft: Was tun, wenn ein Erbe blockiert?

Die Immobilie kann nur verkauft, vermietet oder von einem einzelnen Erben bezogen werden, wenn die Erbengemeinschaft sich einvernehmlich dafür entschieden hat. Einzelne Miterben können derartige Entscheidungen nicht alleine treffen. Entsprechend häufig kommt es zu Konflikten innerhalb der Gemeinschaft: Oft will etwa ein Kind das Familienheim aus emotionalen Gründen behalten, während ein anderes mit dem Erlös den eigenen Neubau finanzieren will. Derartige Streitigkeiten können sich durchaus über Jahre hinziehen und sorgen bei allen Beteiligten für jede Menge Belastung.

Wenn sich keine gemeinsame Lösung innerhalb der Erbengemeinschaft finden lässt, bleiben Ihnen die nachfolgenden Möglichkeiten.

Auseinandersetzungsklage

Gemäß Paragraf 2042 Bürgerliches Gesetzbuch kann jeder Miterbe jederzeit Auseinandersetzungsklage einreichen. Hierzu müssen Sie einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht stellen. Dieses entscheidet dann, ob es dem Antrag zustimmt oder diesen ablehnt.

Stimmt das Gericht Ihrem Antrag zu, wird das gemeinsame Erbe zwangszerschlagen. Bei Immobilien bedeutet dies, dass das Gericht eine Teilungsversteigerung in die Wege leitet. Hierzu wird zunächst der Wert der Immobilie ermittelt und anschließend findet eine Versteigerung statt. Auch wenn die Teilungsversteigerung auf den ersten Blick wie eine adäquate Lösung erscheint, so sollten Sie doch die finanziellen Nachteile bedenken. Zum einen ist das ganze Verfahren nicht gerade günstig und zum anderen werden Immobilien bei Teilungsversteigerungen in der Regel deutlich unter Wert verkauft. Die Auseinandersetzungsklage ist also nicht die wirtschaftlich sinnvollste Lösung, sondern sollte nur als letzter Ausweg bei verhärteten Fronten ins Auge gefasst werden.

Erbteil verkaufen

Grundsätzlich können Sie als Erbe Ihren Erbteil auch verkaufen – und zwar sowohl an Miterben als auch an unbeteiligte Dritte. Ihre Miterben müssen dem Verkauf nicht zustimmen und können diesen somit nicht blockieren. Allerdings steht Ihren Miterben ein Vorkaufsrecht zu. Um dieses Recht auszuüben, müsste ein kaufwilliger Miterbe Ihnen innerhalb einer Frist von 2 Monaten eine formlose Erklärung zukommen lassen, in der er Sie über seine Kaufabsichten informiert. Wichtig ist beim Verkauf des Erbteils jedoch, dass Sie diesen nur als Ganzes verkaufen können. Sie können beispielsweise nicht Ihren Anteil an der Immobilie verkaufen, jedoch geerbtes Barvermögen für sich behalten.

Abschichtung

Als Miterbe sind Sie nicht dazu gezwungen, für immer Teil der Erbengemeinschaft zu bleiben. Stattdessen können Sie diese auch freiwillig im Rahmen einer sogenannten Abschichtung verlassen. In der Regel erhält der Miterbe, der die Gemeinschaft verlässt, hierfür von den anderen Erben eine Abfindung. Da es für diese jedoch keine rechtlichen Vorgaben gibt, fällt sie meist eher gering aus. Die Abschichtung wird oft dann gewählt, wenn ein Erbe das Geld dringend benötigt und die ordentliche Auseinandersetzung des gemeinsamen Erbes beziehungsweise den Hausverkauf nicht abwarten kann oder will.

Wie kann ich Konflikten in der Erbengemeinschaft vorbeugen?

Wenn Sie eine Immobilie vererben wollen und diese an mehrere Erben geht, dann sollten Sie sich frühzeitig Gedanken über Ihren Nachlass machen und sich über alle Optionen und Regelungen informieren. Denn durch überlegtes Handeln und Vorsorgen können Sie späteren Streit in der Erbengemeinschaft verhindern.

Berliner Testament

Beim Berliner Testament handelt es sich um ein gemeinschaftliches Testament unter Eheleuten. Dabei wird der Ehepartner zunächst als Alleinerbe eingesetzt. Erst wenn der hinterbliebene Ehepartner schließlich auch stirbt, geht der Nachlass an die gemeinsamen Kinder. Das hat gerade bei Immobilienerbschaften den klaren Vorteil, dass der hinterbliebene Partner sich keine Gedanken über den Verbleib im Familienheim machen muss. Er erbt die Immobilie zunächst alleine und kann weiter darin wohnen bleiben.

Testament erstellen

Haben Sie kein Testament erstellt, greift automatisch die gesetzliche Erbfolge – und dies sorgt häufig für Streit. Besser ist es, wenn Sie schon zu Lebzeiten vorsorgen und selbst bestimmen, wer später was erben soll. So können Sie etwa festlegen, dass Ihr Sohn die Immobilie erbt, während Ihre Tochter das Aktiendepot bekommt. Wichtig ist dabei lediglich, dass Sie die gesetzlich geregelten Pflichtanteile beachten. Ansonsten könnte es später trotz Testament zu Streitigkeiten vor Gericht kommen.

Schenkung zu Lebzeiten

Gerade wenn Sie Immobilien vererben wollen, sollten Sie auch über eine Schenkung zu Lebzeiten nachdenken. Dies hat 2 Vorteile: Zum einen können Sie so spätere Erbstreitigkeiten vermeiden und zum anderen kann Ihr Erbe den Schenkungssteuerfreibetrag im besten Fall mehrfach nutzen. Denn dieser kann alle 10 Jahre geltend gemacht werden. Vor allem bei sehr wertvollen Erbschaften ist es daher auch steuerlich sinnvoll, einen Teil des Erbes schon vorab zu übertragen.

Die vorzeitige Schenkung muss sich dabei nicht zwangsläufig auf Ihre Lebenssituation auswirken: Möchten Sie weiter im Familienheim leben, dann können Sie sich im Gegenzug für die Schenkung beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen.

Fazit: Erbengemeinschaften bergen Konfliktpotenzial

Immer wenn ein Nachlass gemeinschaftlich an mehrere Erben fällt, bildet sich automatisch eine Erbengemeinschaft. Diese muss dann entscheiden, wie mit dem Nachlass verfahren wird. Da sich Immobilien nicht teilen lassen, gibt es hier das größte Konfliktpotenzial. Gerade Geschwister geraten häufig in derartig verfahrene Streitigkeiten, dass spätere Aussprachen ausgeschlossen sind. So will meist ein Erbe verkaufen, während der andere am Familienheim festhalten will. Zwar gibt es im Falle verhärteter Fronten Notlösungen wie die Teilungsversteigerung, doch sind diese Optionen wirtschaftlich kaum sinnvoll. Besser ist es daher, sich schon frühzeitig Gedanken über Erbangelegenheiten zu machen und diese offen in der Familie zu diskutieren. Der Erblasser kann seine Wünsche dann im Rahmen eines Testaments oder einer vorzeitigen Schenkung zum Ausdruck bringen und das Konfliktrisiko so deutlich abmildern.

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