Kubatur: Was ist der umbaute Raum eines Hauses?

Die Kubatur gibt das Volumen eines Gebäudes an. Eine wichtige Rolle spielt der umbaute Raum bei einem Bauantrag und der Wertermittlung einer Immobilie. Im Folgenden erfahren Sie, wie die Kubatur berechnet wird, welche Flächen bei der Ermittlung unberücksichtigt bleiben und warum der umbaute Raum für die Wohngebäudeversicherung wichtig ist.

Was ist die Kubatur und wie unterscheidet sie sich vom Brutto-Rauminhalt?

Die Bezeichnung Kubatur leitet sich vom lateinischen Wort „Kubus“ ab, das übersetzt „Würfel“ bedeutet. Im Sprachgebrauch werden die Begriffe „umbauter Raum“ und „Brutto-Rauminhalt“ synonym verwendet. Dennoch gibt es zwischen den beiden Bezeichnungen einen Unterschied: Der umbaute Raum basiert auf der DIN-Norm 277 aus dem Jahr 1950. Im Jahr 2005 wurde diese DIN-Norm überarbeitet und um den Bruttorauminhalt BRI ergänzt.

Viele Sachverständige setzen weiterhin auf die Kubatur und den umbauten Raum, da diese Berechnungsvariante genauer ist. Folgende Unterschiede sind bei den Kalkulationen zu beachten:

Gebäudeteil	Umbauter Raum	Brutto-Rauminhalt
Rohbau	Rohbaumaße gelten als Berechnungsgrundlage	Fertigmaße gelten als Berechnungsgrundlage
Wände und Decken	Werden abgezogen	Sind in der Berechnung enthalten
Putz	Für Putz werden 2 % abgezogen	Putz wird eingerechnet
Dachgeschoss	Unterschied zwischen ausgebautem und nicht ausgebautem Dachgeschoss	Kein Unterschied

Wie wird der umbaute Raum berechnet?

Für die Berechnung des umbauten Raums gilt die gleiche Formel wie bei der Volumenberechnung:

Länge x Breite x Höhe

Dabei werden die Rohbaumaße des Gebäudes zugrunde gelegt. Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, sind vom Ergebnis der Kubaturberechnung 2 Prozent für den Außenputz abzuziehen. Bei der Höhe gilt in der Regel die Oberkante des Kellerfußbodens. Bei einer Immobilie ohne Keller wird ab Geländeoberfläche gemessen.

Sind die Geschossgrundrisse des Gebäudes unterschiedlich, muss für jedes Geschoss eine separate Berechnung erfolgen.

Ein ausgebautes Dachgeschoss fließt wie folgt in die Rechnung ein:

(Länge x Breite x Höhe) / 2

Handelt es sich um ein nicht ausgebautes Dachgeschoss, ist durch 3 zu dividieren.

Diese Gebäudebestandteile fließen nicht in die Kubaturberechnung ein:

• Fundamente und Bodenplatten
• Lichtschächte
• Außentreppen oder Rampen
• Überdachte Eingänge und Dachüberstände
• Schornsteine, die über die Dachhaut ragen
• Lichtkuppeln

Wofür benötige ich die Kubatur des Hauses?

Sie benötigen Angaben über den umbauten Raum einer Immobilie für die Erteilung der Baugenehmigung. Auch bei der Baufinanzierung spielt die Kubatur eine wesentliche Rolle, da Banken auf Grundlage des umbauten Raums eine Ermittlung des Beleihungswertes vornehmen.

Auch wenn ein Sachverständiger den Verkehrswert einer Immobilie bestimmt, ist die Kubatur eine wichtige Kenngröße.

Häufig werden auch die Kosten pro Kubikmeter umbauter Raum angegeben. Sie haben damit also einen Orientierungswert für die Baukosten.

Wer berechnet die Kubatur?

Überschlägig können Sie den umbauten Raum Ihrer Immobilie selbst berechnen. Geht es um einen Bauantrag oder eine Finanzierungsanfrage, sollte ein Profi die Ermittlung der Kubatur übernehmen. Planen Sie einen Neubau mit einem Bauunternehmen, ist die Berechnung des umbauten Raums Teil der Bauplanung und Sie erhalten die Kalkulation zusammen mit den Bauunterlagen. Üblicherweise ist die Kubaturberechnung in der Architektenleistung enthalten.

Welche Rolle spielt der umbaute Raum bei der Wohngebäudeversicherung?

Unter Umständen begegnet Ihnen der umbaute Raum im Zusammenhang mit der Wohngebäudeversicherung. Bei einigen Versicherern wird die Versicherungssumme über die Kubatur des zu versichernden Gebäudes berechnet. Dabei ermitteln Sie den Kubikmeterwert

auf Grundlage eines von der Versicherung ausgehändigten Formulars selbst. Ob der Versicherer den Wert anhand des umbauten Raums oder der Wohnfläche bestimmt, hängt vom jeweiligen Anbieter ab.

Fazit: Kubatur als wichtiger Kennwert Ihrer Immobilie

Der umbaute Raum ist eine wichtige Kennzahl Ihrer Immobilie. Ob eine überschlägige Kalkulation, die Sie selbst anhand der Eckdaten des Gebäudes vornehmen, ausreicht oder ob Sie einen Profi mit der Berechnung beauftragen müssen, hängt davon ab, wofür Sie die Kubaturberechnung benötigen. Für die Einreichung eines Bauantrags oder eine Verkehrswertermittlung ist die Beauftragung eines Fachmanns unerlässlich. Geht es um die Ermittlung der Versicherungssumme für die Wohngebäudeversicherung, reicht Ihre eigene Berechnung in der Regel aus.

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