Mit einem Bauträger zur eigenen Immobilie

Entscheiden Sie sich für eine Immobilie vom Bauträger, erwerben Sie in der Regel eine schlüsselfertige Immobilie. Zudem verkauft der Bauträger nicht nur das Haus oder die Wohnung, sondern auch das zugehörige Grundstück. Als Käufer profitieren Sie damit von der Abwicklung aus einer Hand. Im folgenden Artikel erfahren Sie, welche Vor- und Nachteile es bei einem Erwerb vom Bauträger gibt und was Sie bei der Finanzierung beachten sollten.

Was ist ein Bauträger?

Ein Bauträger entwickelt und errichtet auf großen unbebauten Flächen Neubaugebiete. Dabei handelt es sich um verschiedene Immobilienarten wie freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Mehrfamilienhäuser oder auch kombinierte Wohn- und Gewerbeobjekte. Die fertigen Immobilien verkauft der Unternehmer zusammen mit dem Grundstück zum Festpreis an die Käufer. Damit übernimmt der Bauträger die gesamte Verantwortung und kümmert sich von der Genehmigung bis zur Schlüsselübergabe um alle Leistungen.

Welche Leistungen erbringt der Bauträger?

Der Leistungsumfang des Bauträgers erstreckt sich auf das gesamte Vorhaben. Folgende Aufgaben übernimmt das Bauträgerunternehmen:

• Ankauf unbebauter Grundstücke
• Planung des Bauvorhabens
• Einholung von Genehmigungen
• Koordination des Bauvorhabens
• Überwachung der Bauabläufe
• Verkauf der fertigen Immobilien

Welche rechtlichen Grundlagen gibt es bei einem Bauträgergeschäft?

Grundlage für den Kauf einer Immobilie vom Bauträger ist der Bauträgervertrag. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt diese Vertragsart in Paragraf 650u. Wegen des Grundstückskaufs und der Realisierung des Bauvorhabens handelt es sich bei dieser Vertragsform um eine Kombination aus Kauf- und Werkvertrag. Damit gelten die gesetzlichen Vorgaben für diese Vertragsarten auch für den Bauträgervertrag.

Die Inhalte des Bauträgervertrags sollten Sie als Käufer genau prüfen und im Zweifel besser einen Fachmann hinzuziehen. Diese wichtigen Punkte sollte der Vertrag regeln:

• Genaue Baubeschreibung und Baupläne
• Übersichtliche Kostenaufstellung
• Zahlungsplan mit konkreten Angaben
• Fertigstellungsgarantie mit Fertigstellungsbürgschaft
• Fertigstellungstermin

Für den Käufer ist die Fertigstellungsgarantie von besonderer Bedeutung. Sollte es zu einer Insolvenz des Bauträgers kommen oder kann das Vorhaben aus anderen Gründen nicht fertiggestellt werden, greift die Bürgschaft. Ein drittes Unternehmen übernimmt die Haftung, dass die Immobilie auf jeden Fall errichtet wird.

Auch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist eine wichtige Basis für das Bauträgergeschäft. Die Verordnung regelt die Fälligkeiten der Kaufpreiszahlungen an den Bauträger.

Wie finde ich einen geeigneten Bauträger?

Für den Erfolg des Vorhabens ist die Wahl des richtigen Bauträgers entscheidend. Die gesamte Verantwortung für den Bau liegt in den Händen des Unternehmens. Wichtig ist daher die Entscheidung, das Projekt mit einem seriösen Anbieter durchzuführen, der über ausreichend finanzielle Mittel verfügt. Idealerweise informieren Sie sich vor Vertragsabschluss umfassend. Hilfreich sind unter anderem Informationen über die bisher vom Bauträgerunternehmen abgewickelten Vorhaben. Handelt es sich um einen etablierten Betrieb, können Sie von einer vertragsgemäßen Abwicklung ausgehen.

Verschiedene Faktoren deuten auf eine seriöse Firma hin:

• Der Bauträger ist mit der Prüfung des Bauvorhabens durch einen unabhängigen Gutachter einverstanden.
• Es wurde ein Baugrundgutachten über die Beschaffenheit des Bodens eingeholt.
• Eine Fertigstellungsgarantie und eine Fertigstellungsbürgschaft werden übernommen.
• Es gibt eine Gewährleistungsgarantie.
• Die Besichtigung von Referenzobjekten ist möglich.

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei der Abwicklung über den Bauträger?

Für den Auftragnehmer ist die Abwicklung über einen Bauträger aus verschiedenen Gründen praktisch und mit gewissen Sicherheiten verbunden:

Neben diesen Vorteilen bringt die Bauträgerfinanzierung auch einige Nachteile mit sich:

Wenn Sie als Bauherr eine individuelle Immobilie planen möchten, ist ein Bauträgerobjekt nicht die richtige Wahl. Sie haben hier keine Gestaltungsfreiheit und erwerben quasi ein „Haus von der Stange“.

Wann erhält der Bauträger die Zahlungen?

Die Zahlungen bei einem Bauträgervertrag erfolgen nach Baufortschritt. Sollte es zu einer Insolvenz des Bauträgers kommen, will der Gesetzgeber den Käufer durch die festgelegten Zahlungen schützen.

Wann die einzelnen Raten fällig sind, ergibt sich aus den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung. Der Zahlungsplan ist Bestandteil des Bauträgervertrags und kann beispielsweise so aussehen:

Erbrachte Leistung	Prozentualer Anteil
Übertragung des Grundstücks und Beginn der Erdarbeiten	30 % der Vertragssumme
Rohbaufertigstellung, inkl. Zimmerarbeiten	40 % der restlichen Vertragssumme
Herstellung Dachflächen und Dachrinnen	8 % der restlichen Vertragssumme
Rohinstallation der Heizungsanlage	3 % der restlichen Vertragssumme
Rohinstallation der Sanitäranlagen	3 % der restlichen Vertragssumme
Rohinstallation der Elektroanlagen	3 % der restlichen Vertragssumme
Einbau der Fenster mit Verglasung	10 % der restlichen Vertragssumme
Innenputz ohne Beiputzarbeiten	6 % der restlichen Vertragssumme
Estricharbeiten	3 % der restlichen Vertragssumme
Fliesenarbeiten in Sanitärbereichen	4 % der restlichen Vertragssumme
Bei Bezugsfertigkeit gegen Besitzübergabe	12 % der restlichen Vertragssumme
Fassadenarbeiten	3 % der restlichen Vertragssumme
Vollständige Fertigstellung	5 % der restlichen Vertragssumme

Sind einige der Arbeiten nicht vorgesehen, werden die Anteile prozentual auf die anderen Leistungen aufgeteilt. Der Bauträger ist nach der MaBV berechtigt, die Summe auf 7 Ratenzahlungen dem Baufortschritt entsprechend aufzuteilen.

Was ist bei der Finanzierung zu beachten?

Kaufen Sie eine Immobilie vom Bauträger, erfolgen die Zahlungen nach Baufortschritt. Die Bank zahlt das Darlehen also nicht in einer Summe, sondern in Teilbeträgen aus. Üblicherweise fallen bei Baufinanzierungen ab einem bestimmten Zeitpunkt nach Zusage Bereitstellungszinsen an. Idealerweise achten Sie bei Ihrem Darlehensvertrag auf einen möglichst langen bereitstellungszinsfreien Zeitraum. Dabei sollten Sie sich an der vorgesehenen Bauzeit orientieren. Plant der Bauträger eine Bauzeit bis zur Übergabe von 9 Monaten, sollten Sie darauf achten, dass Sie innerhalb dieser Zeit keine Bereitstellungszinsen zahlen müssen. Im besten Fall kalkulieren Sie Bauverzögerungen ein und wählen einen noch längeren Zeitraum.

Hier lohnt sich ein Vergleich der verschiedenen Anbieter: Einige Banken berechnen nach 3 Monaten Bereitstellungszinsen, andere gewähren bis zu 12 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit.

Fazit: Bauträgerimmobilie mit Vorteilen für bestimmte Käufer

Der Kauf einer Immobilie vom Bauträger bietet verschiedene Vorteile. Als Bauherr agiert der Bauträger, der alle Aufgaben rund um die Errichtung und Genehmigung übernimmt. Käufer müssen sich um nichts kümmern – damit ist diese Variante besonders komfortabel und bequem. Auf der Strecke bleibt allerdings die Gestaltungsfreiheit, denn Änderungen sind in der Regel kaum oder nur begrenzt möglich. Wer ein individuell entworfenes Massivhaus bevorzugt und sich auch das Grundstück selbst aussuchen möchte, wird mit einem Bauträgerhaus vermutlich nicht zufrieden sein.

Wenn Sie sich für eine Immobilie vom Bauträger entscheiden, sollten Sie unbedingt das Unternehmen prüfen, mit dem Sie zusammenarbeiten. Bei einem Bauunternehmen, das bereits bei Baubeginn in finanziellen Schwierigkeiten steckt, droht schlimmstenfalls die Insolvenz – das Haus wird nicht fertiggestellt. Bis zu einer abschließenden Klärung vergeht unter Umständen viel Zeit, was für Sie als Kunde teuer werden kann.

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