Nichtabnahmeentschädigung: Wenn das Darlehen doch nicht benötigt wird

Wer bei der Bank einen Darlehensvertrag unterzeichnet, geht damit ein verbindliches Rechtsgeschäft ein. Sie haben einen Anspruch auf den vereinbarten Geldbetrag und die Bank hat einen Anspruch darauf, dass Sie das Darlehen auch wirklich abnehmen. Fällt der Immobilienkauf dann doch ins Wasser oder haben Sie sich bei der Anschlussfinanzierung verspekuliert, kann das teuer werden. Die Bank hat in diesem Fall das Recht auf eine Strafzahlung, die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung.

Was ist eine Nichtabnahmeentschädigung?

Wer einen Darlehensvertrag abschließt und das Geld dann doch nicht benötigt, kann den Vertrag nicht so einfach wieder kündigen. Ist die 14-tägige Widerrufsfrist bereits abgelaufen, sind Sie als Kreditnehmer dazu verpflichtet, das vereinbarte Darlehen aufzunehmen. Der Grund dafür ist einfach: Würde der Kredit platzen, würden der Bank Zinsen und damit also Einnahmen entgehen.

Doch ab und an kann es anders kommen als geplant: Überlegt der Verkäufer Ihrer Wunschimmobilie es sich beispielsweise anders, wird der Darlehensbetrag schlichtweg nicht mehr benötigt. Zwar haben Sie die Möglichkeit, das Darlehen in einem solchen Fall abzulehnen, doch darf die Bank im Gegenzug eine Nichtabnahmeentschädigung – kurz NAE – verlangen. Diese kann gut und gerne 10 bis 20 Prozent des Darlehensbetrags ausmachen, weshalb Sie die Unterzeichnung des Kreditvertrags nicht auf die leichte Schulter nehmen sollten.

In welchen Fällen ist eine Nichtabnahmeentschädigung fällig?

Die Nichtabnahmeentschädigung ist grundsätzlich immer dann fällig, wenn Sie das vertraglich vereinbarte Darlehen nicht aufnehmen und die 2-wöchige Widerrufsfrist bereits abgelaufen ist. Die häufigsten Fälle für einen geplatzten Darlehensvertrag sind:

• Baufinanzierung wird nicht mehr benötigt: Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn der Immobilienkauf in letzter Sekunde ins Wasser fällt.
• Baufinanzierung wird nicht in der vereinbarten Höhe benötigt: Dies ist unter anderem der Fall, wenn ein renovierungsbedürftiges Haus gekauft wird und sich später herausstellt, dass der Kreditnehmer für die Renovierung doch wesentlich weniger Geld als geplant benötigt.
• Bei Forward Darlehen oder Anschlussfinanzierung verspekuliert: Dies ist wohl der häufigste Fall für geplatzte Darlehen. Hierbei wird sehr frühzeitig eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen. Sinken die Zinsen jedoch in der Zwischenzeit, ist die bereits abgeschlossene Anschlussfinanzierung teurer als regulär erhältliche Darlehen. Viele Kreditnehmer versuchen dann, den teuren Kredit wieder loszuwerden.

Gerade beim Forward Darlehen sollten Sie sich als Kreditnehmer immer vor Augen führen, dass es sich hier um eine Wette auf steigende Zinsen handelt. Ein Forward Darlehen können Sie bis zu 60 Monate im Voraus abschließen. Im besten Fall reservieren Sie sich dadurch besonders günstige Zinsen. Im schlechtesten Fall sinken die Zinsen jedoch weiter und Sie müssen das teure Darlehen abnehmen. Zusätzlich ist diese Art der Anschlussfinanzierung auch immer mit einem Zinsaufschlag verbunden.

Nichtabnahmeentschädigung berechnen: Wie bestimmen die Banken die Höhe der Strafzahlung?

Um die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung zu bestimmen, können Banken auf 2 verschiedene Berechnungsmethoden zurückgreifen:

• Aktiv-Aktiv-Methode: Hierbei basiert die Nichtabnahmeentschädigung auf der Differenz aus den vereinbarten Zinsen und den aktuell marktüblichen Zinsen. Das bedeutet: Je stärker die Zinsen zwischenzeitlich gesunken sind, desto höher ist die Nichtabnahmeentschädigung.
• Aktiv-Passiv-Methode: Hierbei basiert die Nichtabnahmeentschädigung auf der Differenz aus den vereinbarten Zinsen und der Rendite, welche die Bank erwirtschaftet hätte, wenn sie das Geld in Hypothekenpfandbriefe angelegt hätte. Diese Methode kommt am häufigsten zum Einsatz.

Auf diesen Betrag wird schließlich auch noch ein Bearbeitungsentgelt aufgeschlagen, welches die Bank individuell festlegen kann. Abgezogen werden wiederum Verwaltungs- und Risikokosten für die entfallene Restlaufzeit des Darlehens. Insgesamt kann eine Nichtabnahmeentschädigung so gut und gerne 10 bis 20 Prozent des nicht aufgenommenen Darlehensbetrags betragen.

Tipps & Hinweise: So umgehen Sie die Nichtabnahmeentschädigung!

Wenn eine Nichtabnahmeentschädigung droht, sollten Sie diese nicht vorschnell zahlen. Unter Umständen kann es sein, dass der Bank bei Ihrem Kreditvertrag Fehler unterlaufen sind, die sich nun vorteilhaft für Sie auswirken können. Experten sprechen hierbei auch vom „Widerrufsjoker“ oder vom „ewigen Widerrufsrecht“„. Hat die Bank Sie beispielsweise nicht ausreichend über Ihr Widerrufsrecht aufgeklärt oder weist die Widerrufserklärung Formfehler auf, hat die 14-tägige Widerrufsfrist streng genommen nie zu laufen begonnen. In diesem Fall können Sie den Kreditvertrag auch sehr viel später noch rückgängig machen. Allerdings werden Sie als Laie kaum beurteilen können, ob dies der Fall ist. Ziehen Sie im Zweifelsfall immer einen spezialisierten Anwalt hinzu und lassen Sie Ihren Darlehensvertrag genau prüfen.

Noch besser ist es allerdings, wenn Sie gar nicht erst in diese Situation kommen. Sie benötigen keinen Darlehensvertrag, um einen Immobilienkaufvertrag unterzeichnen zu können. So können Sie zunächst von der Bank eine Finanzierungszusage anfordern, dann den Kaufvertrag unterzeichnen und erst im Anschluss den Darlehensvertrag. Auf diese Weise verhindern Sie, dass Sie auf dem nicht mehr benötigten Kredit sitzen bleiben, falls der Verkäufer im letzten Moment abspringt. Wenn Sie lieber zuerst den Darlehensvertrag unterzeichnen, sollten Sie zumindest darauf achten, dass zwischen Banktermin und Notartermin weniger als 2 Wochen liegen. Fällt der Kauf dann ins Wasser, können Sie ganz einfach von Ihrem gesetzlichen Widerrufsrecht Gebrauch machen und den Darlehensvertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen.

Fazit: Ein nicht benötigtes Darlehen kann teuer werden

Wenn Sie einen Darlehensvertrag unterzeichnen, sollten Sie sich sicher sein, dass Sie den vollen Betrag auch wirklich benötigen. Kommt der Kauf doch nicht zustande oder haben Sie sich schlicht bei der Anschlussfinanzierung verspekuliert, müssen Sie das vereinbarte Darlehen dennoch abnehmen – zumindest wenn die 14-tägige Widerrufsfrist bereits abgelaufen ist. Entscheiden Sie sich gegen den Kredit, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung von Ihnen verlangen. Diese kann zwischen 10 und 20 Prozent der Darlehenssumme betragen.

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